In München gilt die Mietpreisbremse
Damit ist die wichtigste Frage bereits beantwortet. Doch was bedeutet das für Sie als Mieterin? Erfahren Sie hier, welche Regeln gelten, welche Ausnahmen es gibt und was Sie unternehmen können, damit Wohnraum wieder bezahlbar wird.
In 7 Schritten zur niedrigeren Miete
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Die Mietpreisbremse gibt eine Obergrenze für die Höhe Ihrer Miete vor. Diese Obergrenze orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Für München können Sie die Vergleichsmiete mit dem Online-Berechnungsprogramm ermitteln.
Liegt Ihre Miete 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete?
Schnappen Sie sich einen Taschenrechner und nehmen Sie die in Schritt 1 ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete mal 1,1. Zahlen Sie mehr als das Ergebnis?
Wenn nein, dann liegt Ihre Miete im gesetzlich zulässigen Bereich und Sie haben keine Ansprüche gegenüber Ihrem Vermieter.
Wenn ja, dann geht's jetzt los mit den möglichen Ausnahmen.
Wurde Ihre Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet?
Wenn ja, dann gilt Ihre Wohnung als Neubau und Sie haben keine Ansprüche gegenüber Ihrem Vermieter.
Wenn Ihre Wohnung älter ist, dann kann es weitergehen mit den Fragen.
Wurde Ihre Wohnung nach umfassender Modernisierung erstmals vermietet?
„Umfassend“ ist hier der erste wichtige Begriff und etwas schwammig. Eine Modernisierung gilt als umfassend, wenn die Kosten mehr als ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus betragen. Für Sie ist es natürlich schwer, diese Daten selbst zu ermitteln. Deshalb ist hier wichtig, ob Sie Ihr Vermieter über diese Ausnahme von der Mietpreisbremse informiert hat.
„Erstmals“ ist der zweite wichtige Begriff. Denn die Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung direkt nach der Modernisierung.
Es gab für Ihre Wohnung keine entsprechend teure Modernisierungsmaßnahme oder Sie sind die zweite Mieterin nach einer teuren Modernisierung? Dann können Sie weiter zum nächsten Schritt gehen.
Liegt die von der Vormieterin gezahlte Miete über der Obergrenze?
Wenn ja, dann müssen Sie im Sinne des Bestandsschutzes diese Miete zahlen. Allerdings auch nicht mehr.
Wenn nein, dann können Sie zur letzten großen Ausnahme gehen.
Hat Ihr Vermieter in den vergangenen drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt?
Moment, Modernisierung hatten wir doch schon? Ja, die umfassende Art. Jetzt kommen noch die kleineren Maßnahmen.
Denn Ihr Vermieter darf die jährliche Miete um bis zu 11 % (bei Modernisierungen bis zum 31. Dezember 2018) bzw. 8 % (bei Modernisierungen ab 1. Januar 2019) der aufgewendeten Kosten erhöhen, auch wenn dies die Obergrenze der Mietpreisbremse übersteigt.
Und jetzt?
Wenn Sie hier angekommen sind, dann haben Sie schon mal die ersten Hürden genommen. Und Sie haben gemerkt, dass die Einforderung Ihrer Rechte sehr komplex ist.
Sie könnten jetzt die überhöhte Miete rügen, den Mietüberschuss zurückfordern oder die Mietkaution zurückverlangen.
Doch der Teufel steckt im Detail. Hat Sie Ihr Vermieter z. B. vorab informiert? Erfolgte dies schriftlich und unaufgefordert? Wie lange wohnen Sie bereits in der Wohnung?
Es empfiehlt sich daher sehr, für weitere Schritte die Unterstützung Dritter zu nutzen. Einige Tipps für München sind:
- DMB Mieterverein München e.V.
- Münchner Mieterverein e.V.
- Mietergewerkschaft München
- Überprüfungs-Service für Mieterhöhungen der Landeshauptstadt München
- Eine Anwältin oder ein Anwalt Ihres Vertrauens
Häufig gestellte Fragen
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die durch die Festlegung einer Mietobergrenze verhindern soll, dass die Mieten bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten wie München stark ansteigen.
Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse, Mietpreisbindung, Mietenstopp und Mietpreisstopp?
Die Mietpreisbremse begrenzt Mietsteigerungen bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mietpreisbindung ist ein übergeordneter Begriff für verschiedene rechtliche Regelungen, die den Mietpreis regulieren. Die Mietpreisbremse ist eine Form der Mietpreisbindung. Mietenstopp und Mietpreisstopp werden oft synonym verwendet und bezeichnen ein temporäres Einfrieren der Mieten auf dem bestehenden Niveau.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Eine Liste aller Bundesländer und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, finden Sie z. B. beim Deutschen Mieterbund.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse in München?
In München gilt die Mietpreisbremse bis zum 31.12.2025. Die bundesweite Mietpreisbremse wurde bereits bis 2029 verlängert.
Gilt die Mietpreisbremse bei einem Staffel-Mietvertrag?
Die Mietpreisbremse gilt auch bei Staffel-Mietverträgen. Die Startmiete darf die Grenze von maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten, und jede Staffel muss klar definiert sein sowie die zulässigen Mietgrenzen weiterhin einhalten.
Gilt die Mietpreisbremse bei einem Index-Mietvertrag?
Die Mietpreisbremse gilt bei Index-Mietverträgen nur für die Ausgangsmiete. Diese darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Spätere Mietanpassungen sind dann an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt und nicht durch die Mietpreisbremse begrenzt.
Gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen?
Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Allerdings darf der Vermieter für die Möblierung einen Zuschlag berechnen, der nachvollziehbar und marktüblich sein muss.
Sind die Tipps hier rechtssicher?
Nein, die Tipps auf dieser Seite sind nicht rechtssicher. Sie dienen lediglich zur allgemeinen Orientierung und ersetzen keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Fragen oder Streitfällen sollten Sie sich immer an einen Anwalt oder eine Fachstelle wenden.