In München gilt die Mietpreisbremse
Damit ist die wichtigste Frage bereits beantwortet. Doch was bedeutet das für Dich als Mieterin? Erfahre hier, welche Regeln gelten, welche Ausnahmen es gibt und was Du unternehmen kannst, damit Wohnraum wieder bezahlbar wird.
In 7 Schritten zur niedrigeren Miete
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Die Mietpreisbremse gibt eine Obergrenze für die Höhe Deiner Miete vor. Diese Obergrenze orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Für München kannst Du die Vergleichsmiete mit dem Online-Berechnungsprogramm ermitteln.
Liegt Deine Miete 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete?
Schnapp Dir einen Taschenrechner und nimm die in Schritt 1 ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete mal 1,1. Zahlst Du mehr als das Ergebnis?
Wenn nein, dann liegt Deine Miete im gesetzlich zulässigen Bereich und Du hast keine Ansprüche gegenüber Deinem Vermieter.
Wenn ja, dann geht's jetzt los mit den möglichen Ausnahmen.
Wurde Deine Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet?
Wenn ja, dann gilt Deine Wohnung als Neubau und Du hast keine Ansprüche gegenüber Deinem Vermieter.
Wenn Deine Wohnung älter ist, dann kann es weitergehen mit den Fragen.
Wurde Deine Wohnung nach umfassender Modernisierung erstmals vermietet?
„Umfassend“ ist hier der erste wichtige Begriff und etwas schwammig. Eine Modernisierung gilt als umfassend, wenn die Kosten mehr als ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus betragen. Für Dich ist es natürlich schwer, diese Daten selbst zu ermitteln. Deshalb ist hier wichtig, ob Dich Dein Vermieter über diese Ausnahme von der Mietpreisbremse informiert hat.
„Erstmals“ ist der zweite wichtige Begriff. Denn die Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung direkt nach der Modernisierung.
Es gab für Deine Wohnung keine entsprechend teure Modernisierungsmaßnahme oder Du bist die zweite Mieterin nach einer teuren Modernisierung? Dann kannst Du weiter zum nächsten Schritt gehen.
Liegt die von der Vormieterin gezahlte Miete über der Obergrenze?
Wenn ja, dann musst Du im Sinne des Bestandsschutzes diese Miete zahlen. Allerdings auch nicht mehr.
Wenn nein, dann kannst Du zur letzten großen Ausnahme gehen.
Hat Dein Vermieter in den vergangenen drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt?
Moment, Modernisierung hatten wir doch schon? Ja, die umfassende Art. Jetzt kommen noch die kleineren Maßnahmen.
Denn Dein Vermieter darf die jährliche Miete um bis zu 11 % (bei Modernisierungen bis zum 31. Dezember 2018) bzw. 8 % (bei Modernisierungen ab 1. Januar 2019) der aufgewendeten Kosten erhöhen, auch wenn dies die Obergrenze der Mietpreisbremse übersteigt.
Und jetzt?
Wenn Du hier angekommen bist, dann hast Du schon mal die ersten Hürden genommen. Und Du hast gemerkt, dass die Einforderung Deiner Rechte sehr komplex ist.
Du könntest jetzt die überhöhte Miete rügen, den Mietüberschuss zurückfordern oder die Mietkaution zurückverlangen.
Doch der Teufel steckt im Detail. Hat Dich Dein Vermieter z. B. vorab informiert? Erfolgte dies schriftlich und unaufgefordert? Wie lange wohnst Du bereits in der Wohnung?
Es empfiehlt sich daher sehr, für weitere Schritte die Unterstützung Dritter zu nutzen. Einige Tipps für München sind:
- DMB Mieterverein München e.V.
- Münchner Mieterverein e.V.
- Mietergewerkschaft München
- Überprüfungs-Service für Mieterhöhungen der Landeshauptstadt München
- Eine Anwältin oder ein Anwalt Deines Vertrauens
Häufig gestellte Fragen
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die durch die Festlegung einer Mietobergrenze verhindern soll, dass die Mieten bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten wie München stark ansteigen.
Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse, Mietpreisbindung, Mietenstopp und Mietpreisstopp?
Die Mietpreisbremse begrenzt Mietsteigerungen bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mietpreisbindung ist ein übergeordneter Begriff für verschiedene rechtliche Regelungen, die den Mietpreis regulieren. Die Mietpreisbremse ist eine Form der Mietpreisbindung. Mietenstopp und Mietpreisstopp werden oft synonym verwendet und bezeichnen ein temporäres Einfrieren der Mieten auf dem bestehenden Niveau.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Eine Liste aller Bundesländer und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, findest Du z. B. beim Deutschen Mieterbund.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse in München?
In München gilt die Mietpreisbremse bis zum 31.12.2025.
Gilt die Mietpreisbremse bei einem Staffel-Mietvertrag?
Die Mietpreisbremse gilt auch bei Staffel-Mietverträgen. Die Startmiete darf die Grenze von maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten, und jede Staffel muss klar definiert sein sowie die zulässigen Mietgrenzen weiterhin einhalten.
Gilt die Mietpreisbremse bei einem Index-Mietvertrag?
Die Mietpreisbremse gilt bei Index-Mietverträgen nur für die Ausgangsmiete. Diese darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Spätere Mietanpassungen sind dann an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt und nicht durch die Mietpreisbremse begrenzt.
Gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen?
Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Allerdings darf der Vermieter für die Möblierung einen Zuschlag berechnen, der nachvollziehbar und marktüblich sein muss.
Sind die Tipps hier rechtssicher?
Nein, die Tipps auf dieser Seite sind nicht rechtssicher. Sie dienen lediglich zur allgemeinen Orientierung und ersetzen keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Fragen oder Streitfällen solltest Du Dich immer an einen Anwalt oder eine Fachstelle wenden.