In München gilt die Mietpreisbremse
Damit ist die wichtigste Frage bereits beantwortet. Doch was bedeutet das für Sie als Mieterin? Erfahren Sie hier, welche Regeln gelten, welche Ausnahmen es gibt und was Sie unternehmen können, damit Wohnraum wieder bezahlbar wird.
In 7 Schritten zur niedrigeren Miete
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Die Mietpreisbremse gibt eine Obergrenze für die Höhe Ihrer Miete vor. Diese Obergrenze orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Für München ermitteln Sie die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete) auf Grundlage des amtlichen Münchner Mietspiegels direkt hier. Zur Gegenprüfung steht zusätzlich das Online-Berechnungsprogramm der Stadt München zur Verfügung.
Wohnfläche
Liegt Ihre Miete 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete?
Nehmen Sie die in Schritt 1 ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete mal 1,1. Das ist Ihre Mietobergrenze. Vergleichen Sie diesen Wert mit Ihrer Nettokaltmiete, also der Miete ohne Heiz- und Nebenkosten. Zahlen Sie mehr?
Wenn nein, dann liegt Ihre Miete im gesetzlich zulässigen Bereich und Sie haben aus der Mietpreisbremse keine Ansprüche gegenüber Ihrem Vermieter.
Wenn ja, dann geht's jetzt los mit den möglichen Ausnahmen.
Wurde Ihre Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet?
Wenn ja, dann gilt Ihre Wohnung als Neubau. Diese Ausnahme greift allerdings nur, wenn Ihr Vermieter Sie darauf schon vor Ihrer Vertragsunterschrift unaufgefordert und in Textform hingewiesen hat. Hat er das versäumt, kann er sich zunächst nicht auf den Neubau berufen.
Wenn Ihre Wohnung älter ist, dann kann es weitergehen mit den Fragen.
Wurde Ihre Wohnung nach umfassender Modernisierung erstmals vermietet?
„Umfassend“ ist hier der erste wichtige Begriff und etwas schwammig. Eine Modernisierung gilt als umfassend, wenn der Aufwand etwa ein Drittel dessen erreicht, was für eine vergleichbare Neubauwohnung nötig wäre. Hinzu kommt, dass mehrere wesentliche Gewerke betroffen sein müssen, etwa Sanitär, Heizung, Elektro, Fenster oder Fußböden. Eine einzelne teure Maßnahme wie ein neues Bad genügt auch dann nicht, wenn sie die Kostenschwelle erreicht. Für Sie ist es natürlich schwer, diese Daten selbst zu ermitteln. Deshalb ist hier wichtig, ob Ihr Vermieter Sie vor Ihrer Vertragsunterschrift unaufgefordert und in Textform über diese Ausnahme informiert hat
„Erstmals“ ist der zweite wichtige Begriff. Denn die Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung direkt nach der Modernisierung.
Es gab für Ihre Wohnung keine entsprechend teure Modernisierungsmaßnahme oder Sie sind die zweite Mieterin nach einer teuren Modernisierung? Dann können Sie weiter zum nächsten Schritt gehen.
Liegt die von der Vormieterin gezahlte Miete über der Obergrenze?
Wenn ja, dann müssen Sie im Sinne des Bestandsschutzes diese Miete zahlen, allerdings auch nicht mehr. Auch hier gilt die Hinweispflicht. Ihr Vermieter kann sich auf die Vormiete nur berufen, wenn er Sie vor Ihrer Vertragsunterschrift unaufgefordert und in Textform darüber informiert hat.
Wenn nein, dann können Sie zur letzten großen Ausnahme gehen.
Hat Ihr Vermieter in den drei Jahren vor Beginn Ihres Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt?
Moment, Modernisierung hatten wir doch schon? Ja, die umfassende Art. Jetzt kommen noch die kleineren Maßnahmen.
Denn Ihr Vermieter darf die jährliche Miete um bis zu 8 % der aufgewendeten Kosten erhöhen, auch wenn dies die Obergrenze der Mietpreisbremse übersteigt. Bei Maßnahmen, die bis Ende 2018 angekündigt oder begonnen wurden, sind es noch 11 %. Auch dieser Zuschlag setzt voraus, dass Ihr Vermieter Sie vor Ihrer Vertragsunterschrift unaufgefordert und in Textform darüber informiert hat.
Und jetzt?
Wenn Sie hier angekommen sind, dann haben Sie schon mal die ersten Hürden genommen. Und Sie haben gemerkt, dass die Einforderung Ihrer Rechte sehr komplex ist.
Sie könnten zur Durchsetzung jetzt die überhöhte Miete rügen, den Mietüberschuss zurückfordern oder die Mietkaution zurückverlangen.
Doch der Teufel steckt im Detail. Hat Sie Ihr Vermieter z. B. vorab informiert? Erfolgte dies unaufgefordert und in Textform? Wie lange wohnen Sie bereits in der Wohnung?
Es empfiehlt sich daher sehr, für weitere Schritte die Unterstützung Dritter zu nutzen. Einige Tipps für München sind:
Häufig gestellte Fragen
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die durch die Festlegung einer Mietobergrenze verhindern soll, dass die Mieten bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten wie München stark ansteigen.
Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse, Mietpreisbindung, Mietenstopp und Mietpreisstopp?
Die Mietpreisbremse begrenzt Mietsteigerungen bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mietpreisbindung ist ein übergeordneter Begriff für verschiedene rechtliche Regelungen, die den Mietpreis regulieren. Die Mietpreisbremse ist eine Form der Mietpreisbindung. Mietenstopp und Mietpreisstopp werden oft synonym verwendet und bezeichnen ein temporäres Einfrieren der Mieten auf dem bestehenden Niveau.
Sind Mietendeckel und Mietpreisdeckel dasselbe wie die Mietpreisbremse?
Nein. Der Mietendeckel war ein eigenes Berliner Landesgesetz, das das Bundesverfassungsgericht 2021 wegen fehlender Gesetzgebungskompetenz des Landes für nichtig erklärte. Mietpreisdeckel ist nur eine umgangssprachliche Bezeichnung ohne eigene rechtliche Bedeutung. In München gilt allein die bundesgesetzliche Mietpreisbremse, die die Miete bei Neuvermietungen auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Eine Liste aller Bundesländer und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, finden Sie z. B. beim Deutschen Mieterbund.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse in München?
In München gilt die Mietpreisbremse bis zum 31.12.2029.
Gilt die Mietpreisbremse bei einem Staffel-Mietvertrag?
Die Mietpreisbremse gilt auch bei Staffel-Mietverträgen. Die Startmiete darf die Grenze von maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten, und jede Staffel muss klar definiert sein sowie die zulässigen Mietgrenzen weiterhin einhalten. Jede einzelne Staffel muss die Mietpreisbremse einhalten, nicht nur die erste. Details erklärt unser Artikel zu Staffelmiete und Indexmiete.
Gilt die Mietpreisbremse bei einem Index-Mietvertrag?
Die Mietpreisbremse gilt bei Index-Mietverträgen nur für die Ausgangsmiete. Diese darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Spätere Mietanpassungen sind dann an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt und nicht durch die Mietpreisbremse begrenzt.
Gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen?
Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Allerdings darf der Vermieter für die Möblierung einen Zuschlag berechnen, der nachvollziehbar und marktüblich sein muss.
Was ist die Mietobergrenze in München?
Mit Mietobergrenze ist die höchstzulässige Miete gemeint, die die Mietpreisbremse vorgibt. Sie entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich höchstens 10%. Liegt Ihre Nettokaltmiete über diesem Wert, ist Ihre Miete zu hoch, sofern keine der gesetzlichen Ausnahmen greift.
Wie berechne ich, ob meine Miete zu hoch ist?
Ermitteln Sie zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete über den Münchner Mietspiegel und multiplizieren Sie diesen Wert mit 1,1. Liegt Ihre Nettokaltmiete darüber, überschreitet sie die Mietpreisbremse. Den Mietspiegel-Rechner finden Sie direkt auf dieser Seite.
Was kann ich tun, wenn mein Vermieter zu viel Miete verlangt?
Sie müssen den Verstoß gegenüber Ihrem Vermieter rügen, und zwar in Textform. Eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Erst nach dieser Rüge können Sie eine Mietreduzierung verlangen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Wie das konkret funktioniert, erklärt unser Artikel zur Durchsetzung der Mietpreisbremse.
Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Ab dem Zeitpunkt der Rüge können Sie die Überzahlung zurückfordern. Rückwirkend bis zum Mietbeginn geht es nur, wenn drei Bedingungen zusammenkommen. Ihr Mietverhältnis muss ab dem 1. April 2020 entstanden sein, die Rüge muss innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn zugegangen sein, und das Mietverhältnis darf zu diesem Zeitpunkt noch bestanden haben. Zusätzlich begrenzt die dreijährige Verjährungsfrist, wie weit Sie zurückgreifen können. Details und Rechenbeispiele finden Sie im Artikel zu Fristen und Rückforderung.
Gilt die Mietpreisbremse für Neubauwohnungen?
Nein. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind als Neubau von der Mietpreisbremse ausgenommen. Die Miete kann dort frei vereinbart werden. Berufen kann sich Ihr Vermieter darauf allerdings nur, wenn er Sie vor Ihrer Vertragsunterschrift unaufgefordert und in Textform darauf hingewiesen hat.
Was ist eine Rüge und wie formuliere ich sie?
Die Rüge ist eine Erklärung in Textform, mit der Sie Ihren Vermieter auf die Überschreitung der Mietpreisbremse hinweisen. Sie ist Voraussetzung für alle weiteren Ansprüche. Musterbriefe und Formulierungshilfen finden Sie in unserem Artikel zu Musterbriefen.
Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze?
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze schützt Bestandsmieter: Sie begrenzt Mieterhöhungen während eines laufenden Mietverhältnisses. In München gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.
Was passiert, wenn mein Vermieter die Rüge ignoriert?
Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig. Schon ein Rückstand von etwas mehr als einer Monatsmiete kann eine fristlose Kündigung tragen. Zahlen Sie stattdessen weiter, ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Rückforderung, und fordern Sie die Überzahlung notfalls gerichtlich ein. Vor diesem Schritt empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterverein oder Anwalt. Anlaufstellen in München finden Sie weiter oben auf dieser Seite.
Sind die Tipps hier rechtssicher?
Nein, die Tipps auf dieser Seite sind nicht rechtssicher. Sie dienen lediglich zur allgemeinen Orientierung und ersetzen keine rechtliche Beratung. Bei konkreten Fragen oder Streitfällen sollten Sie sich immer an einen Anwalt oder eine Fachstelle wenden.