Modernisierung vs. Mietpreisbremse: Was gilt wirklich? Ein Leitfaden für Mieter

"Die Wohnung wurde vor der Vermietung umfassend modernisiert." Diese Aussage hören Mieter häufig, wenn sie die Mietpreisbremse geltend machen wollen. Doch wann ist eine Modernisierung tatsächlich so umfassend, dass sie die Mietpreisbremse aushebelt? Und wie können Sie als Mieter prüfen, ob die Angaben Ihres Vermieters stimmen? Dieser Artikel gibt Ihnen das nötige Wissen an die Hand.

Inhalt

Die Modernisierungsausnahme: Rechtliche Grundlagen

Was besagt das Gesetz?

Die Modernisierungsausnahme ist in § 556f BGB geregelt. Danach gilt die Mietpreisbremse nicht für "die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung".

Was bedeutet "umfassende Modernisierung"?

Eine Modernisierung gilt als umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheint. Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist das der Fall, wenn der für die Modernisierung betriebene Aufwand etwa ein Drittel des Aufwands erreicht, der für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlich wäre. Wie diese Schwelle im Einzelfall zu bestimmen ist, ergibt sich aus der Rechtsprechung zu § 556f BGB.

Vereinfacht ausgedrückt muss die Modernisierung so teuer gewesen sein, dass man für dasselbe Geld ein Drittel einer neuen, vergleichbaren Wohnung hätte bauen können.

Die Praxis: Wann liegt wirklich eine umfassende Modernisierung vor?

Die Drittel-Schwelle als Maßstab

Maßgeblich ist zunächst der Vergleich mit den Neubaukosten. Gefragt wird, was es kosten würde, ein vergleichbares Gebäude neu zu errichten, und ob die Modernisierung etwa ein Drittel dieses Betrags erreicht hat. Der Bezugspunkt ist also eine Bausumme, nicht die Miete. Angenommen, die Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes würde 300.000 Euro kosten, dann liegt die Schwelle bei 100.000 Euro. Bleiben die Modernisierungskosten darunter, ist die Ausnahme nicht eröffnet.

Diese Größenordnung ist wichtig, weil sie den entscheidenden Punkt sichtbar macht: Es geht nicht um eine schöne neue Küche und ein frisch gefliestes Bad, sondern um einen Aufwand, der sich in der Nähe eines Neubaus bewegt. Viele Modernisierungen, die auf den ersten Blick beeindruckend wirken, erreichen diese Schwelle bei Weitem nicht.

Neben der Kostenhöhe verlangt die Rechtsprechung eine zweite, qualitative Voraussetzung. Die Maßnahmen müssen die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen so verändert haben, dass sie einem Neubau gleichkommt. Betroffen sein müssen typischerweise Gewerke wie Sanitär, Heizung, Elektroinstallation, Fenster und Fußböden. Eine einzelne, sehr teure Maßnahme genügt dafür auch dann nicht, wenn sie rechnerisch das Drittel erreicht. Die Einzelheiten dieser Abgrenzung sind in der Rechtsprechung nicht abschließend geklärt und werden von den Gerichten unterschiedlich beurteilt.

Welche Maßnahmen können als Modernisierung gelten?

Nicht alle Baumaßnahmen führen automatisch zu einer Modernisierung im rechtlichen Sinne. Das Gesetz unterscheidet klar zwischen wertverbessernden Modernisierungen und der bloßen Instandhaltung bestehender Bausubstanz.

Als echte Modernisierung gelten Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die Allgemeinheit der Wohnverhältnisse verbessern oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser führen. Dazu gehören beispielsweise energetische Sanierungsmaßnahmen wie eine umfassende Dämmung der Außenwände oder der Einbau neuer, energieeffizienter Fenster. Auch der komplette Austausch einer alten Heizungsanlage gegen ein modernes System kann eine Modernisierung darstellen, sofern es sich nicht nur um den Ersatz einer defekten Anlage handelt.

Komplette Badsanierungen fallen ebenfalls in diese Kategorie, wenn sie über die reine Reparatur hinausgehen und den Standard der Wohnung deutlich anheben. Das gleiche gilt für die Erneuerung der gesamten Elektrik oder Sanitärinstallation, den Einbau einer hochwertigen Einbauküche oder bauliche Erweiterungen wie Balkon- oder Terrassenbau.

Deutlich abzugrenzen sind davon reine Instandhaltungsmaßnahmen, die lediglich den ursprünglichen Zustand wiederherstellen oder erhalten. Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren gehören ebenso wenig dazu wie die Reparatur defekter Geräte oder Einrichtungen. Auch der Austausch verschlissener Teile oder normale Wartungsarbeiten stellen keine Modernisierung dar, auch wenn sie mit erheblichen Kosten verbunden sein können.

Ihre Rechte als Mieter: Was können Sie verlangen?

Auskunftsrecht über Modernisierungsmaßnahmen

Als Mieter haben Sie ein Recht auf Information, wenn Ihr Vermieter sich auf eine umfassende Modernisierung beruft. Die Rechtsgrundlage dafür ist § 556g Absatz 3 BGB. Danach können Sie Auskunft über alle Tatsachen verlangen, die für die zulässige Miethöhe maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter darüber unschwer Auskunft geben kann. Das Verlangen ist in Textform zu stellen.

Davon zu unterscheiden ist die Auskunftspflicht nach § 556g Absatz 1a BGB. Diese trifft den Vermieter unaufgefordert und vor Ihrer Vertragsunterschrift: Will er sich auf eine Ausnahme wie die umfassende Modernisierung berufen, muss er Sie darauf schon vor Vertragsschluss in Textform hinweisen. Hat er das nicht getan, kann er sich auf die Ausnahme zunächst überhaupt nicht berufen. Prüfen Sie deshalb zuerst Ihre Vertragsunterlagen: Findet sich dort kein solcher vorvertraglicher Hinweis, stehen Sie bereits gut da, und die Frage nach den Modernisierungskosten stellt sich vorerst gar nicht. Die beiden Absätze werden regelmäßig verwechselt. Grundlage für ein eigenes Auskunftsersuchen ist immer Absatz 3, nie Absatz 1a.

Hat der Vermieter sich dagegen bereits ausdrücklich auf eine Modernisierung berufen, können Sie detaillierte Informationen über die Maßnahmen verlangen.

Zu den Informationen, die Sie einfordern können, gehören zunächst Art und Umfang der durchgeführten Maßnahmen. Der Vermieter muss Ihnen konkret mitteilen, was genau gemacht wurde. Vage Angaben wie "Vollsanierung" reichen nicht aus. Ebenso wichtig ist der genaue Zeitraum der Modernisierung, da nur Maßnahmen vor Ihrem Mietbeginn relevant sind.

Besonders wichtig sind die Gesamtkosten der Modernisierung und deren Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken. Sie haben das Recht auf Einzelnachweise der Kostenarten und können verlangen, dass der Vermieter die Kosten in Relation zu den Neubaukosten einer vergleichbaren Wohnung setzt. Ohne diese Informationen können Sie die Berechtigung der behaupteten Ausnahme nicht überprüfen.

Formulierungshilfe für Ihr Auskunftsersuchen:

Betreff: Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB zu Modernisierungs-
maßnahmen, Wohnung [Adresse]

Sehr geehrte Damen und Herren,

Sie haben angegeben, dass an der von mir gemieteten Wohnung [Adresse] vor 
der Vermietung eine umfassende Modernisierung durchgeführt wurde, die eine 
Ausnahme von der Mietpreisbremse rechtfertigen soll.

Gemäß § 556g Abs. 3 BGB bitte ich Sie um folgende Auskünfte:

1. Detaillierte Aufstellung aller Modernisierungsmaßnahmen
2. Zeitraum der Durchführung
3. Aufschlüsselung der Modernisierungskosten nach Gewerken
4. Belege für die Kosten (Rechnungen, Kostenvoranschläge)
5. Berechnung der Neubaukosten für eine vergleichbare Wohnung

Diese Informationen benötige ich zur rechtlichen Bewertung meines 
Mietverhältnisses.

Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]

Beweislast liegt beim Vermieter

Ein entscheidender Vorteil für Sie als Mieter liegt darin, dass die Beweislast vollständig beim Vermieter liegt. Das bedeutet: Ihr Vermieter muss umfassend nachweisen, dass tatsächlich eine umfassende Modernisierung stattgefunden hat. Sie müssen hingegen nicht beweisen, dass keine Modernisierung durchgeführt wurde.

Diese Beweislast umfasst mehrere Aspekte: Zunächst muss der Vermieter dokumentieren, dass überhaupt Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden und nicht nur normale Instandhaltung oder Reparaturen. Weiterhin muss er belegen, dass diese Maßnahmen den Wohnwert nachhaltig erhöht haben und über die bloße Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands hinausgehen.

Der schwierigste Teil des Nachweises betrifft die Kostenhöhe: Der Vermieter muss detailliert darlegen, dass die Modernisierungskosten tatsächlich ein Drittel der Neubaukosten erreichen. Dabei reicht es nicht aus, einfach Rechnungen vorzulegen, denn die Kosten müssen auch plausibel und angemessen sein. Schließlich muss nachgewiesen werden, dass die Modernisierung vor der Neuvermietung an Sie bereits vollständig abgeschlossen war.

Häufige Vermieter-Tricks erkennen

Trick 1: Verschleierung von Instandhaltungsmaßnahmen

Einer der häufigsten Tricks von Vermietern besteht darin, normale Reparaturen oder notwendige Instandhaltungsarbeiten als wertsteigernde "Modernisierung" zu verkaufen. Dabei werden Arbeiten, die eigentlich nur den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, als innovative Verbesserungen dargestellt.

Typische Beispiele für diese Verschleierungstaktik finden sich besonders bei technischen Anlagen: Der Austausch einer 20 Jahre alten, defekten Heizung wird als "energetische Modernisierung" angepriesen, obwohl lediglich eine nicht mehr funktionsfähige Anlage ersetzt wurde. Ähnlich verhält es sich mit der Erneuerung schadhafter Wasserleitungen, die als "Sanitärmodernisierung" bezeichnet wird, oder der Reparatur defekter Elektrik, die den Namen "Elektromodernisierung" erhält.

Sie können solche Verschleierungsversuche erkennen, indem Sie konkret nach dem Zustand vor den Maßnahmen fragen. War etwas defekt, nicht mehr funktionsfähig oder entsprach nicht mehr den gesetzlichen Mindestanforderungen, handelt es sich in der Regel um notwendige Instandhaltung und nicht um eine wertsteigernde Modernisierung. Lassen Sie sich daher immer den ursprünglichen Zustand detailliert schildern und haken Sie nach, warum die Maßnahmen durchgeführt wurden.

Trick 2: Überhöhte Kostendarstellung

Ein weiterer beliebter Trick besteht in der künstlichen Aufblähung der Modernisierungskosten oder der falschen Zuordnung von Ausgaben. Vermieter nutzen dabei verschiedene Methoden, um die erforderliche Kostenschwelle zu erreichen, auch wenn die tatsächlichen Modernisierungskosten darunter liegen.

Überhöhte Handwerkerkosten entstehen häufig durch sogenannte "Gefälligkeitsrechnungen", bei denen befreundete oder zur Unternehmensgruppe gehörende Handwerksbetriebe deutlich überteuerte Preise in Rechnung stellen. Ein weiteres Problem ist die Zurechnung von Kosten, die eigentlich nicht oder nicht vollständig der modernisierten Wohnung zuzuordnen sind. Dazu gehören beispielsweise Kosten für die Modernisierung von Gemeinschaftsräumen, die anteilig auf alle Wohnungen umgelegt werden, oder Ausgaben für andere Wohnungen im selben Gebäude.

Sie können solche Manipulationen erkennen, indem Sie detaillierte Einzelnachweise verlangen und die angegebenen Preise mit marktüblichen Kosten vergleichen. Lassen Sie sich alle Rechnungen im Original vorlegen und prüfen Sie, ob die Arbeiten tatsächlich in Ihrer Wohnung durchgeführt wurden. Bei Zweifeln an der Preisgestaltung können Sie Vergleichsangebote einholen oder einen Sachverständigen hinzuziehen.

Trick 3: Zeitliche Tricksereien

Besonders raffiniert ist die zeitliche Manipulation, bei der Maßnahmen, die über Jahre hinweg verteilt durchgeführt wurden, nachträglich als zusammenhängende "umfassende Modernisierung" dargestellt werden. Diese Taktik nutzt aus, dass Mieter oft nicht genau nachverfolgen können, wann welche Arbeiten stattgefunden haben.

Ein typisches Beispiel für diese Vorgehensweise könnte so aussehen: Das Badezimmer wurde vier Jahre vor Ihrem Einzug saniert, die Küche zwei Jahre später erneuert und die Böden erst im Jahr vor der Neuvermietung ausgetauscht. Bei Ihrer Anmietung wird dann alles als einheitliche, umfassende Modernisierung unmittelbar vor der Neuvermietung verkauft, obwohl die einzelnen Maßnahmen zeitlich weit auseinanderlagen und möglicherweise unterschiedlichen Anlässen geschuldet waren.

Sie können solche zeitlichen Tricksereien aufdecken, indem Sie nach den genauen Zeiträumen aller angeblichen Modernisierungsmaßnahmen fragen und sich die entsprechenden Rechnungsdaten zeigen lassen. Achten Sie dabei besonders auf das Rechnungsdatum und fragen Sie nach, warum bestimmte Arbeiten zu unterschiedlichen Zeitpunkten durchgeführt wurden. Oftmals stellt sich heraus, dass frühere Maßnahmen auf akute Reparaturnotwendigkeiten zurückzuführen waren und nicht auf ein geplantes Modernisierungskonzept.

Trick 4: Die "Fast-umfassend"-Falle

Besonders tückisch ist der Versuch, Modernisierungen, die knapp unter der Schwelle zur umfassenden Modernisierung liegen, durch fragwürdige Zusatzkosten nachträglich "aufzurunden". Dabei werden gezielt Ausgaben hinzugefügt oder aufgebläht, um die erforderliche Kostenhöhe zu erreichen.

Diese Manipulation erfolgt oft durch das nachträgliche Hinzufügen von Posten, die nur entfernt mit der eigentlichen Modernisierung zu tun haben, oder durch die Einbeziehung von Arbeiten, die keinen oder nur geringen Einfluss auf den Wohnwert haben. Manchmal werden auch Kosten für Maßnahmen eingerechnet, die zwar durchgeführt, aber nicht wirklich notwendig oder sinnvoll waren.

Sie können diese Falle erkennen, indem Sie kritisch hinterfragen, ob alle angegebenen Maßnahmen tatsächlich wohnwertverbessernd waren und ob deren Kosten in einem angemessenen Verhältnis zum erzielten Nutzen stehen. Lassen Sie sich den konkreten Nutzen jeder Einzelmaßnahme erläutern und prüfen Sie, ob die Gesamtsumme plausibel ist. Bei Verdacht auf künstliche Kostenaufblähung sollten Sie unbedingt fachkundige Hilfe in Anspruch nehmen.

Praktisches Vorgehen für Mieter

Schritt 1: Wohnung genau betrachten

Beginnen Sie mit dem, was Sie ohne fremde Hilfe feststellen können. Fotografieren Sie alle Räume, notieren Sie sich das geschätzte Alter von Küche, Bad und Heizung und achten Sie auf die Qualität der Ausstattung. Fragen Sie sich dabei, ob die Wohnung tatsächlich frisch modernisiert wirkt, ob die einzelnen Elemente zeitlich zueinander passen und welche Teile deutlich älter aussehen als andere. Ein neues Bad neben einer sichtlich betagten Elektroinstallation ist bereits ein Hinweis darauf, dass von einer Gleichstellung mit einem Neubau keine Rede sein kann.

Schritt 2: Nachbarn und Umfeld befragen

Wer im Haus wohnt, weiß meist, wann Handwerker da waren und wie lange. Nachbarn, Hausmeister oder Hausverwaltung sind deshalb oft die verlässlichere Quelle als der Vermieter selbst. Auch die Frage, ob in anderen Wohnungen ebenfalls modernisiert wurde, kann aufschlussreich sein, weil sie zeigt, ob es ein Gesamtkonzept gab oder nur eine Einzelmaßnahme vor der Neuvermietung. Gehen Sie dabei beiläufig vor und vermeiden Sie den Eindruck, dass Sie ermitteln.

Schritt 3: Unterlagen systematisch prüfen

Legt der Vermieter Unterlagen vor, prüfen Sie zuerst die Rechnungen selbst. Sind sie an Ihren Vermieter adressiert, stimmen die Objektadressen überein, sind die Rechnungsdaten plausibel, und fehlen Rechnungen für Maßnahmen, die er behauptet hat? Eine unvollständige Sammlung ist für Sie günstig, weil die Beweislast bei ihm liegt.

Im zweiten Durchgang geht es um die Beträge. Liegen die Preise im marktüblichen Rahmen, sind sämtliche Kosten tatsächlich Ihrer Wohnung zuzuordnen und nicht dem Gemeinschaftseigentum oder anderen Einheiten, und taucht dieselbe Leistung möglicherweise zweimal auf?

Schritt 4: Fachkundige Einschätzung einholen

Externe Hilfe lohnt sich vor allem bei sehr hohen angegebenen Modernisierungskosten, bei widersprüchlichen Angaben des Vermieters und bei technisch komplexen Maßnahmen, deren Umfang sich von außen nicht beurteilen lässt. Eine erste Einschätzung erhalten Sie bei einem Mieterverein, in München etwa beim DMB Mieterverein München, der seine Mitglieder nach § 7 RDG rechtlich beraten darf. Für die Bewertung der Bausubstanz und der Kosten kommen Sachverständige in Betracht, für die rechtliche Auseinandersetzung eine Fachanwältin für Mietrecht.

Teilmodernisierung: warum es keine halbe Ausnahme gibt

Ein verbreiteter Irrtum lautet, die Modernisierungsausnahme könne anteilig greifen, wenn nur ein Teil der Wohnung modernisiert wurde. Das ist nicht der Fall. § 556f BGB kennt keine Quote und keinen Bruchteil. Entweder die Modernisierung ist umfassend, dann ist die Wohnung von der Mietpreisbremse vollständig ausgenommen, oder sie ist es nicht, dann gilt die Mietpreisbremse für die gesamte Wohnung uneingeschränkt. Ein Mittelding gibt es nicht.

Das ist für Sie eine gute Nachricht, denn es macht die Prüfung einfacher und die Argumentation klarer. Wurde nur das Bad saniert, während Heizung, Elektrik und Fenster unverändert geblieben sind, greift die Ausnahme nicht, und zwar auch dann nicht zu einem kleinen Teil. Die zulässige Miete richtet sich dann vollständig nach der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent.

Davon zu unterscheiden ist etwas anderes, das gelegentlich damit verwechselt wird: Einzelne Modernisierungsmaßnahmen können sich über den Mietspiegel auf die ortsübliche Vergleichsmiete auswirken. Ein modernisiertes Bad kann dort zu einem Zuschlag führen und damit die zulässige Höchstmiete rechnerisch anheben. Das ist aber keine Ausnahme von der Mietpreisbremse, sondern ein Merkmal innerhalb der ganz normalen Berechnung. Wie das funktioniert, erklärt der Artikel zur Anwendung des Münchner Mietspiegels.

Was tun, wenn die Modernisierung nicht umfassend war?

Ihre Handlungsoptionen

Der erste Schritt ist die Rüge. Formulierungen dafür finden Sie in den Musterbriefen und Vorlagen. Legen Sie darin konkret dar, warum die behauptete Modernisierung Ihrer Einschätzung nach nicht umfassend war, statt es bei einer allgemeinen Beanstandung zu belassen. Sammeln Sie parallel alles, was gegen eine umfassende Modernisierung spricht, also Fotos, Aussagen von Nachbarn, Lücken in den vorgelegten Rechnungen und erkennbar alte Bauteile.

Formulierungshilfe bei unzureichender Modernisierung

Die von Ihnen angegebene Modernisierung rechtfertigt keine Ausnahme von der 
Mietpreisbremse, da:

1. Die vorgelegten Unterlagen zeigen Gesamtkosten von [Betrag], was [Prozent] 
   der Neubaukosten entspricht und damit unter der erforderlichen 
   Drittel-Schwelle liegt.

2. Ein Teil der angegebenen Maßnahmen stellt Instandhaltung dar, nicht 
   Modernisierung (Auflistung der entsprechenden Maßnahmen).

3. Die zeitliche Zuordnung ist unklar, da sich Maßnahmen über mehrere Jahre 
   erstreckten.

Daher gilt für meine Wohnung weiterhin die Mietpreisbremse nach § 556d BGB.

Besondere Situationen

Luxusmodernisierung und umfassende Modernisierung

Eine Modernisierung kann teuer und luxuriös sein, ohne umfassend im Sinne des Gesetzes zu sein. Ein Designer-Waschbecken für 5.000 Euro macht noch keine umfassende Badmodernisierung, wenn sonst nichts gemacht wurde, und erst recht keine umfassende Modernisierung der Wohnung. Hohe Kosten für einzelne Luxuselemente rechtfertigen die Ausnahme also nicht. Das gilt umso mehr, als eine gehobene Ausstattung für sich genommen überhaupt keinen Ausnahmetatbestand darstellt, wie der Artikel zu den Ausnahmen ausführt.

Energetische Modernisierung

Energetische Maßnahmen werden gern als besonders förderwürdig dargestellt, unterliegen rechtlich aber denselben Voraussetzungen wie jede andere Modernisierung, also der Drittel-Schwelle und der Veränderung mehrerer wesentlicher Gewerke.

Drei Probleme treten dabei regelmäßig auf. Fördergelder werden nicht von den angesetzten Kosten abgezogen, obwohl der Vermieter sie tatsächlich nicht aufgewendet hat. Kosten für Maßnahmen am gesamten Gebäude, etwa eine Fassadendämmung, werden vollständig einer einzelnen Wohnung zugerechnet. Und Kombinationen aus energetischen und sonstigen Arbeiten werden zu einem Gesamtpaket zusammengefasst, das größer wirkt, als es ist.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Artikel bietet eine allgemeine Übersicht über die Modernisierungsausnahme bei der Mietpreisbremse und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Rechtslage ist komplex und kann sich ändern. Jeder Einzelfall ist unterschiedlich und erfordert eine individuelle Bewertung. Bei konkreten rechtlichen Fragen, unklaren Modernisierungsangaben oder Auseinandersetzungen mit dem Vermieter sollten Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder eine qualifizierte Mieterberatung wenden. Die Autoren übernehmen keine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der Informationen sowie für eventuelle Schäden, die durch die Anwendung der genannten Hinweise entstehen könnten.

Fazit

Die Modernisierungsausnahme ist ein komplexes Feld, in dem Vermieter häufig versuchen, die Mietpreisbremse zu umgehen. Als Mieter haben Sie jedoch wirksame Mittel, um die Angaben zu überprüfen und Ihre Rechte durchzusetzen.

Vier Grundsätze tragen dabei den größten Teil der Arbeit. Nicht jede behauptete Modernisierung ist umfassend, und die Behauptung allein bewirkt nichts. Der Vermieter muss seine Angaben belegen können, nicht Sie das Gegenteil. Unterlagen und Wohnung lohnen eine genaue Durchsicht, weil sich die Schwächen fast immer im Detail zeigen. Und wenn Sie unsicher sind, holen Sie früh Beratung ein, statt eine Auseinandersetzung zu führen, deren Grundlage Sie nicht überblicken.

Mit dem Wissen aus diesem Artikel können Sie häufige Fehler bei der Mietpreisbremse vermeiden und Ihre Ansprüche fundiert durchsetzen. Lassen Sie sich nicht von vagen Modernisierungsbehauptungen abschrecken, denn oft entpuppen sich diese bei genauer Prüfung als unzureichend für eine Ausnahme von der Mietpreisbremse.

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