Musterbriefe und Vorlagen für die Mietpreisbremse: Formulierungshilfen für Mieter

Ein Rügeschreiben zur Mietpreisbremse ist kein Formular, das für alle gleich aussieht. Welche Sätze hineingehören, hängt davon ab, wann Sie den Mietvertrag geschlossen haben und wie lange Sie schon in der Wohnung wohnen. Wer den falschen Baustein verwendet, fordert entweder zu wenig oder etwas, das ihm nicht zusteht. Dieser Artikel führt Sie durch die Entscheidungen, die vor dem Schreiben stehen, und liefert die Formulierungen dazu.

Die kurze Antwort: Ohne Rüge gibt es keine Rückzahlung (§ 556g Abs. 2 BGB). Für Mietverhältnisse ab dem 1. Januar 2019 genügt eine einfache Rüge ohne Begründung, für ältere verlangt das Gesetz eine begründete Rüge mit konkreten Tatsachen. Ob Sie zusätzlich die Überzahlung ab Einzug zurückfordern können, hängt an drei Bedingungen: Das Mietverhältnis muss ab dem 1. April 2020 entstanden sein, die Rüge muss innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn zugehen, und das Mietverhältnis muss zu diesem Zeitpunkt noch bestehen. Fehlt eine davon, bekommen Sie nur die Miete zurück, die nach Zugang der Rüge fällig wird.

Inhalt

Musterbrief 1: Rüge mit Auskunftsverlangen

Die Rüge ist die Voraussetzung für alles Weitere. Sinnvoll ist es, sie gleich mit dem Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB zu verbinden. So erfahren Sie, worauf Ihre Vermieterin die Miethöhe stützt, und verlieren keine Zeit, in der die Rüge noch nicht zugegangen ist.

Der folgende Text deckt den Normalfall ab, also ein Mietverhältnis ab 2019 ohne vorvertragliche Auskunft der Vermieterin. Die Bausteine für die übrigen Fälle stehen direkt darunter, jeweils mit der Bedingung, unter der sie hineingehören. Alle Beträge sind Nettokaltmieten, denn Betriebskosten, Heizkosten und Möblierungszuschläge bleiben bei der Mietpreisbremse außen vor.

Formulierungshilfe für die Rüge

Betreff: Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB und Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB

Sehr geehrte Frau [Name],

mit Vertrag vom [Datum] habe ich von Ihnen die Wohnung [vollständige Adresse, Lage im Haus] gemietet. Das Mietverhältnis begann am [Datum]. Die vereinbarte Nettokaltmiete beträgt [Betrag] Euro monatlich bei einer Wohnfläche von [Zahl] Quadratmetern.

Hiermit rüge ich, dass die vereinbarte Miete die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höhe überschreitet. Die Wohnung liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne der Bayerischen Mieterschutzverordnung.

Zugleich fordere ich Sie nach § 556g Abs. 3 BGB auf, mir in Textform Auskunft über die Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, insbesondere über:

1. die Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Nettokaltmiete sowie Beginn und Ende des Vormietverhältnisses,
2. Modernisierungsmaßnahmen in den drei Jahren vor Beginn meines Mietverhältnisses einschließlich der dafür aufgewendeten Kosten,
3. den Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung und Vermietung der Wohnung.

Für Ihre Antwort setze ich eine Frist bis zum [Datum, etwa drei Wochen nach Zugang].

Den Teil der Miete, der über der zulässigen Höhe liegt, zahle ich ab sofort nur noch unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

Mit freundlichen Grüßen
[Name]

Baustein für Mietverhältnisse bis Ende 2018

Ist Ihr Mietverhältnis bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstanden, reicht die einfache Rüge nicht. Sie müssen die Tatsachen benennen, auf denen Ihre Beanstandung beruht. Fügen Sie dann vor der Fristsetzung ein:

Zur Begründung: Nach dem Mietspiegel für München ist die Wohnung in das Feld [Bezeichnung] einzuordnen. Daraus ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von [Betrag] Euro je Quadratmeter, bei [Zahl] Quadratmetern also [Betrag] Euro monatlich. Zulässig wären damit höchstens [Betrag] Euro. Die vereinbarte Miete überschreitet diesen Wert um [Betrag] Euro monatlich.

Dieselbe Begründung brauchen Sie auch bei einem neueren Vertrag, wenn Ihre Vermieterin Ihnen vor Vertragsschluss Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB erteilt hat. Dann muss die Rüge sich auf diese Auskunft beziehen, Sie müssen also darlegen, warum die mitgeteilte Vormiete oder Modernisierung die Miethöhe nicht trägt.

Baustein für die Rückforderung ab Mietbeginn

Diesen Absatz nehmen Sie nur auf, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind: Mietverhältnis ab dem 1. April 2020 entstanden, Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, Mietverhältnis besteht noch. Andernfalls fordern Sie etwas, das Ihnen nicht zusteht, und schwächen damit Ihr eigenes Schreiben.

Da Ihnen diese Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses zugeht und das Mietverhältnis fortbesteht, fordere ich Sie zugleich auf, mir die seit Mietbeginn zu viel gezahlte Miete zu erstatten (§ 556g Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit Abs. 2 BGB). Die Überzahlung beträgt bislang [Zahl] Monate zu je [Betrag] Euro, insgesamt [Betrag] Euro. Eine Aufstellung liegt bei.

Liegt einer der drei Punkte nicht vor, schreiben Sie stattdessen, dass Sie die ab Zugang dieser Rüge fällig werdende Überzahlung zurückfordern.

Was Sie sonst noch anpassen sollten

Nennen Sie den Mietspiegel mit seiner Ausgabe, nicht nur als Gattungsbegriff. Für München finden Sie ihn unter mietspiegel-muenchen.de. Prüfen Sie außerdem vorab, ob eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse auf Ihre Wohnung zutrifft. Eine Rüge gegen eine Wohnung, für die die Bremse gar nicht gilt, kostet Sie zwar nichts, aber Sie verhandeln dann ohne Grundlage.

Musterbrief 2: Auskunftsverlangen ohne Rüge

Manchmal ist noch gar nicht klar, ob die Mietpreisbremse überschritten ist, etwa weil Ihre Vermieterin sich pauschal auf eine hohe Vormiete beruft. Dann können Sie zunächst nur Auskunft verlangen. Der Anspruch dafür steht in § 556g Abs. 3 BGB und setzt keine Rüge voraus.

Ein Vorbehalt gehört allerdings dazu: Das Auskunftsverlangen allein hält die Uhr nicht an. Die 30 Monate laufen weiter, und der Rückforderungsanspruch entsteht erst mit der Rüge. Wenn Ihr Mietbeginn mehr als zwei Jahre zurückliegt oder Sie über einen Auszug nachdenken, rügen Sie besser sofort mit und nehmen die Auskunft in dasselbe Schreiben, wie in Musterbrief 1.

Auskunft nach § 556g Abs. 1a oder nach Abs. 3?

Die beiden Vorschriften werden häufig verwechselt, und der Unterschied entscheidet darüber, was Sie verlangen können. § 556g Abs. 1a BGB verpflichtet die Vermieterin, Sie vor Ihrer Vertragserklärung unaufgefordert zu informieren, wenn sie sich auf eine Vormiete, eine Modernisierung oder einen Neubau berufen will. Versäumt sie das, kann sie sich auf die Ausnahme zunächst gar nicht berufen. Ein Musterschreiben brauchen Sie dafür nicht, denn diese Auskunft schulden Sie niemandem, Sie hätten sie bekommen müssen.

Wollen Sie die Auskunft dagegen aktiv einfordern, ist § 556g Abs. 3 BGB die richtige Grundlage. Er gibt Ihnen einen eigenen Anspruch auf alle Tatsachen, die für die zulässige Miethöhe maßgeblich sind. Genau diesen Anspruch macht die folgende Vorlage geltend. Wenn Sie zugleich rügen wollen, gehört sie in dasselbe Schreiben wie Musterbrief 1.

Formulierungshilfe für das Auskunftsverlangen

Betreff: Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB

Sehr geehrte Frau [Name],

ich bin seit dem [Datum] Mieterin der Wohnung [Adresse]. Die vereinbarte Nettokaltmiete beträgt [Betrag] Euro monatlich.

Nach § 556g Abs. 3 BGB bitte ich Sie um Auskunft in Textform über die Tatsachen, die für die Zulässigkeit dieser Miete maßgeblich sind:

1. Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Nettokaltmiete sowie Beginn und Ende des Vormietverhältnisses
2. Modernisierungsmaßnahmen in den drei Jahren vor Beginn meines Mietverhältnisses und die dafür aufgewendeten Kosten
3. Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung und Vermietung der Wohnung
4. gegebenenfalls Art, Umfang und Kosten einer umfassenden Modernisierung vor Beginn meines Mietverhältnisses

Sollte die Vormiete Zuschläge für Möblierung oder andere Sonderleistungen enthalten haben, bitte ich um eine entsprechende Aufschlüsselung.

Ich bitte um Ihre Antwort bis zum [Datum].

Mit freundlichen Grüßen
[Name]

Was Sie mit der Antwort anfangen, wie die Beweislast verteilt ist und was bei falschen Angaben passiert, behandelt der Artikel über die Vormiete ausführlich.

Musterbrief 3: Zahlung unter Vorbehalt statt eigenmächtiger Mietminderung

Nach einer wirksamen Rüge schulden Sie nur noch die zulässige Miete. Das klingt so, als könnten Sie die Überweisung ab dem nächsten Monat einfach kürzen. Davon ist abzuraten, solange die zulässige Höhe nicht feststeht.

Der Grund liegt im Missverhältnis der Risiken. Liegen Sie mit Ihrer Berechnung richtig, haben Sie einige Monate früher Geld auf dem Konto. Liegen Sie falsch, etwa weil doch eine Ausnahme greift oder Ihre Einordnung in den Mietspiegel nicht trägt, entsteht Zahlungsrückstand. Schon ein Rückstand von etwas mehr als einer Monatsmiete kann eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB tragen. Sie setzen also die Wohnung aufs Spiel, um früher an Geld zu kommen, das Sie ohnehin zurückfordern können.

Der sichere Weg ist die Zahlung unter Vorbehalt. Sie zahlen weiter in voller Höhe, erklären aber ausdrücklich, dass der überschießende Teil nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung fließt. Damit bauen Sie keinen Rückstand auf und verlieren trotzdem nichts, weil die Rüge Ihren Anspruch bereits ausgelöst hat.

Formulierungshilfe für die Zahlung unter Vorbehalt

Betreff: Zahlung unter Vorbehalt und Rückforderung

Sehr geehrte Frau [Name],

mit Schreiben vom [Datum] habe ich die Überschreitung der zulässigen Miete gerügt. Eine Antwort habe ich bis heute nicht erhalten.

Ich zahle die vereinbarte Miete weiterhin in voller Höhe, den über [Betrag] Euro hinausgehenden Teil jedoch ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Aus dieser Zahlung können Sie kein Anerkenntnis der Miethöhe herleiten.

Zugleich fordere ich Sie auf, die bislang zu viel gezahlte Miete in Höhe von [Betrag] Euro zu erstatten. Die Berechnung entnehmen Sie bitte der beiliegenden Aufstellung.

Für die Erstattung setze ich eine Frist bis zum [Datum].

Mit freundlichen Grüßen
[Name]

Absenken sollten Sie die laufende Miete erst, wenn die zulässige Höhe geklärt ist, weil Ihre Vermieterin sie anerkannt hat oder ein Gericht sie festgestellt hat. Bis dahin gilt: keinen Rückstand aufbauen, den Anspruch aber laufend dokumentieren.

Musterbrief 4: Mahnung bei ausbleibender Reaktion

Reagiert Ihre Vermieterin auf die Fristsetzung nicht, folgt die Mahnung. Sie setzt eine letzte Frist und begründet den Verzug, aus dem sich der Anspruch auf Verzugszinsen ergibt.

Eines leistet die Mahnung allerdings nicht: Sie hemmt die Verjährung nicht. Dafür brauchen Sie ernsthafte Verhandlungen, einen Mahnbescheid oder eine Klage. Warum das ein Unterschied ums Ganze sein kann, erklärt der Abschnitt zur Hemmung der Verjährung.

Formulierungshilfe für die Mahnung

Betreff: Mahnung, Erstattung zu viel gezahlter Miete

Sehr geehrte Frau [Name],

mit Schreiben vom [Daten] habe ich die Überschreitung der zulässigen Miete gerügt und Sie zur Erstattung von [Betrag] Euro aufgefordert. Die gesetzte Frist ist am [Datum] fruchtlos verstrichen.

Hiermit mahne ich die Zahlung an und setze Ihnen eine letzte Frist bis zum [Datum]. Seit Ablauf der ersten Frist befinden Sie sich in Verzug und schulden zusätzlich Verzugszinsen nach § 288 Abs. 1 BGB.

Sollte die Zahlung ausbleiben, werde ich meine Ansprüche im Mahnverfahren oder gerichtlich weiterverfolgen.

Mit freundlichen Grüßen
[Name]

Worauf es bei den Fristen ankommt

Zwei Daten aus Ihrem Mietvertrag entscheiden darüber, welche Bausteine oben in Ihr Schreiben gehören.

Das erste ist der Beginn des Mietverhältnisses. Für Mietverhältnisse ab dem 1. Januar 2019 genügt der einfache Satz, dass die Miete zu hoch ist. Für früher entstandene gilt nach Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB die alte Fassung weiter, und die verlangt eine begründete Rüge mit den Tatsachen, auf denen Ihre Beanstandung beruht. Unabhängig davon gilt: Hat die Vermieterin vor Vertragsschluss Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB erteilt, muss die Rüge sich auf diese Auskunft beziehen (§ 556g Abs. 2 Satz 2 BGB), ein pauschaler Satz genügt dann nicht.

Das zweite Datum bestimmt, wie weit Ihre Rückforderung reicht. Auf den Mietbeginn zurück wirkt die Rüge nur, wenn drei Bedingungen zusammenkommen: Das Mietverhältnis ist ab dem 1. April 2020 entstanden (Art. 229 § 51 EGBGB), die Rüge geht innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn zu, und das Mietverhältnis besteht bei Zugang noch. Fehlt eine davon, greift § 556g Abs. 2 Satz 3 BGB, und Sie können nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.

Daraus folgt vor allem eines: Rügen Sie, solange Sie noch in der Wohnung wohnen. Wer bis nach dem Auszug wartet, geht rückwirkend leer aus, weil danach keine Miete mehr fällig wird. Wo zusätzlich die Verjährung die Rückforderung begrenzt, erklärt der Artikel über die Rückforderung zu viel gezahlter Miete.

Form, Zugang und Nachweis

Alle Erklärungen nach § 556g bedürfen der Textform (§ 556g Abs. 4 BGB). Eine E-Mail genügt also, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Häufig wird stattdessen Schriftform empfohlen, was nicht schadet, aber auch nicht verlangt ist.

Entscheidend ist etwas anderes: Sie müssen im Streitfall beweisen, dass und wann Ihr Schreiben zugegangen ist. Vom Zugang hängen die 30-Monats-Frist und der Beginn Ihres Rückforderungsanspruchs ab. Das Einwurfeinschreiben ist dafür der gebräuchliche Kompromiss aus Aufwand und Beweiswert, weil es den Einwurf dokumentiert und niemand die Annahme verweigern kann. Ein Übergabeeinschreiben scheitert, wenn die Sendung nicht abgeholt wird. Bei E-Mail ist der Zugang schwer zu belegen, eine Lesebestätigung ersetzt keinen Nachweis.

Bewahren Sie von jedem Schreiben eine Kopie mit Datum auf, dazu den Einlieferungsbeleg und die Sendungsverfolgung. Legen Sie sich außerdem eine einfache Aufstellung an, aus der für jeden Monat die gezahlte Miete, die aus Ihrer Sicht zulässige Miete und die Differenz hervorgehen. Diese Aufstellung brauchen Sie später ohnehin, gleich ob Sie verhandeln, mahnen oder klagen.

Häufige Fehler in Rügeschreiben

Der folgenschwerste Fehler ist die Forderung, die Ihnen nicht zusteht. Wer pauschal die Erstattung der Miete seit Einzug verlangt, obwohl das Mietverhältnis vor April 2020 entstanden ist, die 30 Monate abgelaufen sind oder der Vertrag bereits beendet war, macht das Schreiben angreifbar und liefert der Gegenseite eine bequeme Antwort.

Ähnlich verbreitet ist der falsche Paragraf. Die Mietpreisbremse selbst steht in § 556d BGB, Rüge und Rückforderung dagegen in § 556g Abs. 2 BGB, das Auskunftsverlangen in § 556g Abs. 3 BGB. Wenn Sie eine Norm nennen, sollte sie zu dem passen, was Sie verlangen. Im Zweifel schreiben Sie lieber ohne Paragrafenangabe, was Sie wollen, als mit der falschen.

Der dritte Fehler ist die Vermischung von Nettokaltmiete und Gesamtmiete. Sobald Sie Ihre Miete mit dem Mietspiegelwert vergleichen, müssen beide Zahlen dieselbe Grundlage haben. Ein Vergleich der Warmmiete mit der ortsüblichen Nettokaltmiete erzeugt eine Überschreitung, die es nicht gibt.

Bleibt der Ton. Eine Rüge ist keine Beschwerde und braucht keine Empörung. Sie ist eine Rechtshandlung mit Fristwirkung. Je nüchterner sie formuliert ist, desto schwerer fällt es der Gegenseite, den Konflikt persönlich zu führen. Weitere Stolperstellen sammelt der Artikel über häufige Fehler bei der Mietpreisbremse.

Wenn Sie Unterstützung brauchen

Diese Vorlagen decken den Normalfall ab. Sobald Ihre Vermieterin sich auf eine Ausnahme beruft, die Sie nicht überprüfen können, sobald es um größere Summen geht oder sobald eine Kündigung im Raum steht, ist eigene Beratung sinnvoll.

Die naheliegendste Anlaufstelle in München ist der DMB Mieterverein München. Mietervereine dürfen ihre Mitglieder nach § 7 RDG rechtlich beraten und vertreten, und der Jahresbeitrag liegt deutlich unter den Kosten einer anwaltlichen Erstberatung. Rechnen Sie allerdings mit einer Wartezeit von häufig drei Monaten, bevor Sie Leistungen für einen bereits bestehenden Fall in Anspruch nehmen können. Wer schon im Streit steht, kommt mit einer Fachanwältin für Mietrecht schneller voran. Was nach der Rüge auf Sie zukommt, beschreibt der Artikel Nach der Rüge.

Rechtlicher Hinweis

Diese Formulierungshilfen bieten eine allgemeine Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Jeder Mietfall ist einzigartig, und die Rechtslage kann sich ändern. Bei komplexen Sachverhalten, unklaren Rechtsfragen oder wenn rechtliche Auseinandersetzungen drohen, sollten Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder eine qualifizierte Mieterberatung wenden. Die Autoren übernehmen keine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der Formulierungshilfen und deren Verwendung.

Fazit

Die Rüge ist kein Formular, sondern eine Entscheidung in drei Schritten: Welche Fassung des Gesetzes gilt für Ihren Vertrag, wie weit reicht Ihre Rückforderung, und womit weisen Sie den Zugang nach. Wenn diese drei Punkte stimmen, ist der Rest Textbaustein.

Wichtiger als die perfekte Formulierung ist der Zeitpunkt. Jeder Monat ohne Rüge ist ein Monat, dessen Überzahlung Sie möglicherweise nicht mehr zurückbekommen, und nach dem Auszug greift die Rückwirkung gar nicht mehr. Ein sachlich formuliertes Schreiben, das heute zugeht, ist mehr wert als ein perfektes, das noch drei Monate liegt.

Wie die Mietpreisbremse insgesamt funktioniert, fassen die häufigen Fragen zusammen. Ob sie für Ihre Wohnung überhaupt gilt, klären die Ausnahmen.

Zurück zur Artikelübersicht