Ausnahmen von der Mietpreisbremse: Wann die 10-Prozent-Regel nicht gilt

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch das Gesetz kennt wichtige Ausnahmen, bei denen Vermieter höhere Mieten verlangen dürfen. Diese Ausnahmen sind häufig Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern und entscheiden oft darüber, ob eine Miete rechtmäßig ist oder nicht.

Dieser Artikel erklärt die echten Ausnahmen im Detail, also die umfassende Modernisierung, den Neubau und die höhere Vormiete. Sonderfälle, die häufig mit Ausnahmen verwechselt werden, behandeln wir in eigenen Artikeln. Dazu zählen möblierte Wohnungen mit ihrem Möblierungszuschlag sowie Staffel- und Indexmiete.

Inhalt

Warum gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?

Der Gesetzgeber hat bewusst Ausnahmen geschaffen, um bestimmte Situationen zu berücksichtigen: Vermieter sollen Anreize für Investitionen in den Wohnungsbau und die Modernisierung behalten. Gleichzeitig soll verhindert werden, dass bereits hohe Mieten durch die Mietpreisbremse künstlich gesenkt werden müssen.

Diese Ausnahmen sind jedoch eng begrenzt und müssen vom Vermieter nachgewiesen werden. Beruft sich ein Mieter auf die Mietpreisbremse, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass eine Ausnahme vorliegt.

Die Vorfrage: Hat der Vermieter Sie überhaupt informiert?

Bevor Sie sich mit Neubaustichtagen und Modernisierungskosten beschäftigen, sollten Sie eine Frage vorziehen, die viel schneller zu beantworten ist und Ihnen die ganze Prüfung ersparen kann. Nach § 556g Absatz 1a BGB muss der Vermieter Sie unaufgefordert und bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben in Textform darauf hinweisen, wenn er sich auf eine der Ausnahmen berufen will. Das gilt für die höhere Vormiete, für die umfassende Modernisierung und für den Neubau gleichermaßen.

Unterlässt er diesen Hinweis, kann er sich auf die Ausnahme zunächst nicht berufen. Die Miete ist dann auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent gedeckelt, und zwar ohne dass es darauf ankäme, ob die Wohnung tatsächlich ein Neubau ist oder die Vormiete wirklich höher lag. Sehen Sie also zuerst Ihre Vertragsunterlagen durch. Findet sich dort kein vorvertraglicher Hinweis auf eine Ausnahme, ist Ihre Position bereits sehr stark.

Dauerhaft ist diese Sperre allerdings nicht. Holt der Vermieter die Auskunft später formgerecht nach, kann er sich nach Ablauf von zwei Jahren wieder auf die Ausnahme berufen. War die ursprüngliche Auskunft nur formfehlerhaft, genügt sogar die formgerechte Nachholung ohne Wartefrist. Was daraus für Ihr eigenes Vorgehen folgt und warum ein vorschnelles Auskunftsersuchen Ihnen unter Umständen schaden kann, behandelt der Artikel zur Vormiete.

Erstvermietung nach umfassender Modernisierung

Was gilt als umfassende Modernisierung?

Eine der wichtigsten Ausnahmen betrifft Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden. Bei der ersten Vermietung nach einer solchen Modernisierung gilt die Mietpreisbremse nicht, die Miete kann dann frei vereinbart werden.

Nach § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung umfassend, wenn der dafür betriebene Aufwand etwa ein Drittel des Aufwands erreicht, der für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlich wäre. Das Gesetz vergleicht also nicht mit der Miete und auch nicht mit dem Verkehrswert des Gebäudes, sondern mit einer Bausumme. Würde die Neuerrichtung einer vergleichbaren Wohnung 300.000 Euro kosten, liegt die Schwelle bei rund 100.000 Euro. Bleiben die Modernisierungskosten darunter, ist die Ausnahme nicht eröffnet.

Die Kostenschwelle ist allerdings nur die eine Hälfte. Die Rechtsprechung verlangt zusätzlich, dass die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen so verändert wurde, dass sie einem Neubau nahekommt, also typischerweise bei Sanitär, Heizung, Elektroinstallation, Fenstern und Fußböden zugleich. Eine einzelne, sehr teure Maßnahme genügt deshalb auch dann nicht, wenn sie rechnerisch das Drittel erreicht. Wie Sie die Angaben Ihres Vermieters dazu überprüfen, erklärt der Artikel zur Modernisierung im Detail.

Welche Maßnahmen zählen zur Modernisierung?

Nicht jede Renovierung ist eine Modernisierung im rechtlichen Sinne. Modernisierung bedeutet eine Verbesserung der Wohnung, die über die normale Instandhaltung hinausgeht.

Als Modernisierung gelten etwa der Einbau einer neuen Heizungsanlage, eine Wärmedämmung, die grundlegende Erneuerung von Bad oder Küche, eine neue Elektroinstallation, der nachträgliche Einbau eines Aufzugs oder eines Balkons sowie Schallschutzmaßnahmen. Ihnen allen ist gemeinsam, dass sie den Gebrauchswert der Wohnung dauerhaft erhöhen oder Energie einsparen.

Keine Modernisierung sind dagegen Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren, der Austausch defekter Geräte ohne Verbesserung des Standards und die normale Instandhaltung. Diese Maßnahmen stellen nur den ursprünglichen Zustand wieder her, auch wenn sie teuer sein können.

Abgrenzungsprobleme in der Praxis

Die Abgrenzung zwischen umfassender Modernisierung und normaler Instandhaltung ist oft streitanfällig. Bei energetischen Sanierungen ist regelmäßig umstritten, ob es sich um eine Modernisierung oder um ohnehin fällige Instandhaltung handelt. Entscheidend ist, ob der Standard tatsächlich verbessert wurde oder ob lediglich eine verschlissene Anlage ersetzt wurde.

Eine Teilmodernisierung führt nicht zu einer Teilausnahme. § 556f BGB kennt keine Quote: Entweder die Modernisierung ist umfassend, dann ist die Wohnung vollständig ausgenommen, oder sie ist es nicht, dann gilt die Mietpreisbremse für die gesamte Wohnung. Wurde nur das Bad saniert, während Heizung, Elektrik und Fenster unverändert blieben, greift die Ausnahme deshalb gar nicht, auch nicht anteilig und auch dann nicht, wenn die Badsanierung für sich genommen teuer war.

Schließlich müssen die Maßnahmen in einem zeitlichen Zusammenhang stehen. Über mehrere Jahre verteilte Einzelmaßnahmen lassen sich in der Regel nicht nachträglich zu einer umfassenden Modernisierung zusammenrechnen.

Neubau und Erstvermietung

Wann liegt ein Neubau vor?

Bei der erstmaligen Vermietung von Neubauten gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich nicht. Die Miete kann frei vereinbart werden.

Definition Neubau: Nach § 556f Satz 1 BGB ist eine Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen, wenn sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Entscheidend ist also nicht allein, dass eine Wohnung zum ersten Mal vermietet wird, sondern dass diese erste Nutzung und Vermietung nach dem Stichtag 1. Oktober 2014 lag. Eine Wohnung, die bereits vor diesem Datum erstmals genutzt und vermietet wurde, fällt nicht unter die Neubau-Ausnahme, auch wenn sie später leer stand und danach neu vermietet wird.

Unter die Ausnahme fallen damit neu errichtete Wohngebäude bei der ersten Vermietung, die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum und Dachgeschossausbauten, durch die erstmals Wohnraum entsteht.

Abgrenzungsfälle beim Neubau

Wird ein Gebäude vollständig abgerissen und neu errichtet, gilt das als Neubau, und zwar auch dann, wenn sich am gleichen Standort vorher schon eine Wohnung befand. Ähnlich liegt es bei der Kernsanierung, denn die komplette Entkernung und Neuerrichtung kann als Neubau gewertet werden, wenn im Ergebnis nur die äußeren Mauern erhalten bleiben. Und neue Wohnungen, die durch Anbau oder Aufstockung eines bestehenden Gebäudes entstehen, gelten ebenfalls als Neubau, auch wenn das Hauptgebäude schon lange vermietet ist.

In allen drei Fällen bleibt der Stichtag maßgeblich. Auch hier muss die erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 gelegen haben.

Vormiete über dem Bremsniveau

Die Bestandsschutz-Regel

Eine weitere wichtige Ausnahme betrifft Fälle, in denen die Vormiete bereits über dem durch die Mietpreisbremse zulässigen Niveau lag.

Grundregel: War die letzte Miete vor der Neuvermietung bereits höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darf diese Vormiete auch bei der Neuvermietung verlangt werden.

Ein Beispiel: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 10 Euro pro Quadratmeter, wären nach der Mietpreisbremse 11 Euro zulässig. Hat der Vormieter zuletzt aber 12 Euro geschuldet, darf auch von Ihnen dieser Betrag verlangt werden. Die Vormiete tritt in diesem Fall an die Stelle der Grenze aus § 556d BGB.

Wichtige Einschränkungen

Keine Erhöhung möglich: Die Vormiete darf übernommen, aber nicht weiter erhöht werden. Eine Miete von 12 Euro/m² darf nicht auf 13 Euro/m² angehoben werden.

Nachweis erforderlich: Der Vermieter muss die Höhe der Vormiete nachweisen können, etwa durch den vorherigen Mietvertrag oder Kontoauszüge. Maßgeblich ist dabei die vom Vormieter zuletzt geschuldete Miete, nicht die Anfangsmiete des Vormietvertrags.

Späte Mieterhöhungen zählen nicht mit: Nach § 556e Absatz 1 Satz 2 BGB bleiben bei der Ermittlung der Vormiete solche Mieterhöhungen außer Betracht, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart wurden. Ein kurz vor dem Auszug noch schnell angehobener Mietpreis taugt also nicht als Bestandsschutz. Ebenso unberücksichtigt bleiben Mietminderungen.

Streitfälle bei der Vormiete

Scheinmietverhältnisse: Manchmal versuchen Vermieter, durch kurzfristige Scheinmietverhältnisse mit hohen Mieten die Vormiete künstlich zu erhöhen. Solche Konstruktionen sind rechtlich unwirksam.

Möblierte Vormiete: War die Vorwohnung möbliert vermietet, muss der Möblierungszuschlag bei unmöblierter Neuvermietung abgezogen werden.

Verschiedene Wohnungsgrößen: Bei Änderung des Wohnungsschnitts (z.B. Zusammenlegung von Wohnungen) ist die Berechnung der relevanten Vormiete oft streitanfällig.

Möblierte Wohnungen

Möblierte Wohnungen sind keine Ausnahme von der Mietpreisbremse. Auch für sie gilt die zulässige Höchstmiete. Der Vermieter darf für die Möblierung lediglich einen angemessenen Zuschlag zusätzlich verlangen, der von der eigentlichen Kaltmiete zu trennen ist. Wie dieser Möblierungszuschlag ermittelt wird, welche Grenzen die Rechtsprechung zieht und worauf Sie bei der Berechnung achten sollten, erklärt der Artikel zu möblierten Wohnungen und dem Möbelzuschlag.

Staffelmiete und Indexmiete

Auch Staffel- und Indexmietverträge sind keine Ausnahme von der Mietpreisbremse, sie folgen nur eigenen Prüfregeln. Bei der Staffelmiete muss jede einzelne Stufe die zum jeweiligen Staffelbeginn geltende Mietpreisbremse einhalten, nicht nur die erste. Bei der Indexmiete wird allein die Ausgangsmiete geprüft, spätere Indexanpassungen folgen eigenen Regeln. Die Einzelheiten mit Berechnungsbeispielen erklärt der Artikel zu Staffel- und Indexmiete.

Beweislast und praktische Durchsetzung

Wer muss was beweisen?

Ein entscheidender Punkt für Mieter: Die Beweislast liegt beim Vermieter. Beruft sich ein Mieter auf die Mietpreisbremse, muss der Vermieter beweisen, dass eine Ausnahme vorliegt.

Welche Nachweise dabei in Betracht kommen, hängt von der behaupteten Ausnahme ab. Bei der Modernisierung sind es Rechnungen, eine nach Gewerken aufgeschlüsselte Kostenaufstellung und eine nachvollziehbare Herleitung der Neubaukosten. Beim Neubau kommen Baugenehmigung und Erstbezugsdokumentation in Betracht, bei der Vormiete der vorherige Mietvertrag und Zahlungsnachweise.

Praktische Tipps für Mieter

Lassen Sie sich von pauschalen Behauptungen nicht abschrecken. Die Aussage, die Wohnung sei "komplett saniert" oder "neuwertig", ist kein Nachweis, sondern eine Behauptung, und sie wird erst dann rechtlich relevant, wenn Belege dahinterstehen. Bitten Sie deshalb in Textform um konkrete Unterlagen und halten Sie schriftlich fest, was Ihnen vorgelegt wurde und was nicht.

Bei komplexen Modernisierungsfällen kann eine sachverständige Einschätzung helfen, die Angaben zu bewerten. Und wenn Zweifel bleiben, sollten Sie rügen, statt abzuwarten. Eine Rüge kostet nichts außer dem Porto, und die Fristen laufen unabhängig davon weiter, ob die Ausnahme am Ende trägt. Formulierungen dafür finden Sie in den Musterbriefen, die typischen Stolperfallen sammelt der Artikel zu den häufigen Fehlern.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Bewertung von Ausnahmen zur Mietpreisbremse ist oft komplex und erfordert eine Einzelfallprüfung. Bei konkreten rechtlichen Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder eine qualifizierte Beratungsstelle. Rechtliche Regelungen können sich ändern, weshalb immer die aktuelle Rechtslage zu prüfen ist.

Fazit: Ausnahmen erfordern genaue Prüfung

Die Ausnahmen von der Mietpreisbremse sind komplex und oft streitanfällig. Vermieter müssen das Vorliegen einer Ausnahme beweisen können, pauschale Behauptungen reichen nicht aus.

Für Mieter ist wichtig: Lassen Sie sich nicht vorschnell von der Berufung auf Ausnahmen abschrecken. Viele vermeintliche Ausnahmen halten einer genauen rechtlichen Prüfung nicht stand. Die umfassende Modernisierung, der Neubau oder die Vormiete müssen konkret nachgewiesen werden.

Bei Zweifeln lohnt sich die Beratung durch Mietervereine oder Rechtsanwälte. Die Ausnahmen sind so komplex, dass auch erfahrene Juristen oft unterschiedlich bewerten.

Die Mietpreisbremse bleibt auch mit ihren Ausnahmen ein wichtiges Instrument für Mieter, vorausgesetzt, sie wird richtig angewendet und durchgesetzt.

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