Mietpreisbremse durchsetzen: In sieben Schritten zur Mietsenkung

Die Mietpreisbremse ist nur so wirksam, wie Mieterinnen und Mieter sie durchsetzen. Das Gesetz wirkt nicht von allein. Solange niemand die überhöhte Miete rügt, bleibt sie bestehen, auch wenn sie eindeutig unzulässig ist. Dieser Artikel führt Sie durch die sieben Schritte, die zwischen dem ersten Verdacht und einer gesenkten Miete liegen, und benennt an jeder Stelle, was schiefgehen kann.

Ein Hinweis vorweg, der Ihnen viel Arbeit ersparen kann: Der aufwendigste Teil dieser Strecke ist die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. In vielen Fällen ist sie gar nicht nötig, weil sich die Vermieterin schon aus formalen Gründen nicht auf eine Ausnahme berufen kann. Wie Sie das in wenigen Minuten prüfen, steht in Schritt 4.

Inhalt

Schritt 1: Prüfen Sie, ob die Mietpreisbremse überhaupt gilt

Bevor Sie irgendetwas berechnen, klären Sie drei Vorfragen.

Gilt die Mietpreisbremse an Ihrem Wohnort? Sie gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten, die ein Bundesland durch Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. In Bayern ist das die Mieterschutzverordnung, die seit dem 1. Januar 2026 gilt und 285 Städte und Gemeinden erfasst. München gehört selbstverständlich dazu. Ob auch Ihre Gemeinde erfasst ist, können Sie in der vollständigen Liste im Artikel zur Mietpreisbremse in Bayern nachsehen.

Wann ist Ihr Mietverhältnis entstanden? Die Mietpreisbremse greift nur bei Mietverträgen, die geschlossen wurden, nachdem die jeweilige Verordnung in Kraft getreten war. In München gilt sie seit der ersten bayerischen Mieterschutzverordnung. Wichtiger als die Frage, ob die Bremse gilt, ist deshalb bei älteren Verträgen die Frage, wie weit Sie zurückfordern können. Dazu unten mehr.

Handelt es sich um Wohnraum? Gewerberäume sind nicht erfasst. Bei Untermietverhältnissen und bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch wird die Anwendung schnell kompliziert und sollte im Einzelfall geprüft werden.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, hilft Ihnen die Mietpreisbremse nicht weiter. Dann bleibt allenfalls der Weg über die Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, der allerdings deutlich höhere Hürden hat.

Schritt 2: Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Bezugsgröße, an der sich alles Weitere bemisst. In München ergibt sie sich aus dem qualifizierten Mietspiegel, und das ist ein erheblicher Vorteil: Nach § 558d Absatz 3 BGB wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wer sie angreifen will, muss substantiiert dagegen vortragen. Eine bloße Behauptung der Vermieterin, der Markt gebe mehr her, reicht nicht.

Den schnellsten Weg zu einem Ergebnis bietet Ihnen der Rechner auf dieser Seite. Er beginnt mit der Wohnfläche und gibt am Ende die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete samt Spannweite aus. Wenn Sie die Berechnung im Detail nachvollziehen oder gegenprüfen wollen, erklärt der Artikel zur Anwendung des Münchner Mietspiegels alle sechs Arbeitsschritte einzeln, samt der Stellen, an denen erfahrungsgemäß Fehler passieren.

Achten Sie darauf, dass Sie Gleiches mit Gleichem vergleichen. Der Mietspiegel arbeitet mit der Nettokaltmiete. Betriebskosten, Heizkosten, Stellplatz und Möbelzuschlag gehören nicht hinein. Wer die Bruttomiete aus dem Kontoauszug mit einem Mietspiegelwert vergleicht, kommt zwangsläufig zu einem falschen Ergebnis.

Für bestimmte Wohnungen ist der Mietspiegel nicht unmittelbar anwendbar, etwa für möblierten Wohnraum, Wohnungen unter 20 oder über 160 Quadratmetern und einige weitere Typen. Er dient dann nur als Orientierung. Bei möblierten Wohnungen kommt zusätzlich die Frage des angemessenen Möbelzuschlags hinzu, die eigenen Regeln folgt.

Schritt 3: Berechnen Sie die zulässige Höchstmiete

Die Rechnung selbst ist der einfachste Teil der ganzen Strecke. Nach § 556d Absatz 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Sie nehmen also den ermittelten Wert und schlagen zehn Prozent darauf.

Ein Beispiel: Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung 12,00 Euro pro Quadratmeter, liegt die zulässige Höchstmiete bei 13,20 Euro. Bei 75 Quadratmetern Wohnfläche dürfen Sie also höchstens 990 Euro Nettokaltmiete zahlen. Liegt Ihre tatsächliche Nettokaltmiete darüber, ist der übersteigende Teil unwirksam.

Zwei Punkte werden dabei häufig falsch gemacht. Der erste betrifft den Bezugspunkt: Die zehn Prozent werden auf die ortsübliche Vergleichsmiete gerechnet, nicht auf die vereinbarte Miete. Der zweite betrifft den Ausgangswert innerhalb der Mietspiegelspanne. Ausgangspunkt ist der Durchschnittswert, nicht der obere Spannenwert. Wer die zehn Prozent auf das obere Spannenende aufschlägt, kommt zu einer viel zu hohen Grenze. Beruft sich Ihre Vermieterin auf einen Wert oberhalb des Durchschnitts, muss sie konkrete Merkmale benennen, die diese Abweichung tragen.

Unwirksam ist übrigens nur der übersteigende Teil, nicht der ganze Mietvertrag. Ihr Mietverhältnis bleibt im Übrigen unberührt.

Schritt 4: Prüfen Sie die Ausnahmen, und zwar in der richtigen Reihenfolge

Hier liegt der Punkt, an dem sich der Aufwand entscheidet. Beginnen Sie nicht mit der inhaltlichen Prüfung der Ausnahmen, sondern mit einer formalen Vorfrage.

Die Vorfrage: Nach § 556g Absatz 1a BGB muss die Vermieterin Sie unaufgefordert und in Textform darüber informieren, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben, wenn sie sich auf eine Ausnahme berufen will. Das gilt für die höhere Vormiete, für die umfassende Modernisierung und für den Neubau gleichermaßen. Hat sie das versäumt, kann sie sich auf die Ausnahme zunächst überhaupt nicht berufen, ganz unabhängig davon, ob die Ausnahme inhaltlich vorläge. Sehen Sie deshalb zuerst Ihre Vertragsunterlagen durch. Finden Sie dort keinen vorvertraglichen Hinweis, ist Ihre Position bereits stark, und Sie können sich die Auseinandersetzung über Neubaustichtage und Modernisierungskosten vorerst sparen.

Eine Warnung dazu: Wenn Sie in dieser Lage von sich aus ein Auskunftsersuchen stellen, können Sie die Vermieterin dazu bringen, die versäumte Auskunft nachzuholen. Damit beginnt eine Zweijahresfrist, nach deren Ablauf sie sich wieder auf die Ausnahme berufen kann. Fragen kann Ihnen also schaden. Ob es sich im Einzelfall trotzdem lohnt, behandelt der Artikel zur Vormiete.

Die echten Ausnahmen: Wenn die Vermieterin Sie vorvertraglich informiert hat, kommt es auf den Inhalt an. Das Gesetz kennt genau drei Ausnahmen: die erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 (Neubau, § 556f Satz 1 BGB), die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) und die höhere Vormiete (§ 556e Absatz 1 BGB). Mehr nicht. Weder eine luxuriöse Ausstattung noch eine Möblierung noch ein Staffel- oder Indexmietvertrag sind Ausnahmen, auch wenn das oft behauptet wird. Was hinter den drei Ausnahmen jeweils steckt und woran sie in der Praxis scheitern, erklärt der Artikel zu den Ausnahmen.

Die Beweislast liegt nicht bei Ihnen. Beruft sich Ihre Vermieterin auf eine Ausnahme, muss sie deren Voraussetzungen darlegen und beweisen. Sie müssen nicht das Gegenteil nachweisen. Eine pauschale Behauptung, die Wohnung sei ja "komplett saniert" worden, genügt dafür nicht.

Schritt 5: Sprechen Sie die Rüge aus

Die Rüge ist der rechtlich entscheidende Schritt. Ohne sie können Sie nichts zurückfordern, auch wenn die Miete objektiv zu hoch ist. Rechtsgrundlage ist § 556g Absatz 2 BGB.

Form: Die Rüge muss in Textform erfolgen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig, eine E-Mail genügt. Entscheidend ist, dass Sie den Zugang bei der Vermieterin nachweisen können, denn vom Zugangszeitpunkt hängt ab, welche Zeiträume Sie zurückfordern können. Ein Einwurfeinschreiben mit Sendungsverfolgung ist dafür der praktikabelste Weg. Ein Anwaltsschreiben ist nicht erforderlich.

Inhalt: Für Mietverhältnisse, die ab dem 1. Januar 2019 entstanden sind, genügt die einfache Rüge. Sie müssen also lediglich erklären, dass Sie die Miete als überhöht beanstanden. Eine Berechnung müssen Sie nicht beifügen. Für ältere Mietverhältnisse gilt noch die alte Fassung, die eine begründete Rüge verlangt, also die Angabe der Tatsachen, auf die sich die Beanstandung stützt. Im Zweifel schadet eine nachvollziehbare Berechnung nie, sie macht die Rüge nur überzeugender.

Eine Besonderheit, die leicht übersehen wird: Hat die Vermieterin Ihnen vorvertraglich eine Auskunft nach § 556g Absatz 1a BGB erteilt, muss sich Ihre Rüge nach § 556g Absatz 2 Satz 2 BGB auf diese Auskunft beziehen. Ein pauschaler Satz genügt dann auch bei neuen Verträgen nicht. Sie müssen sich also inhaltlich mit dem auseinandersetzen, was Ihnen mitgeteilt wurde.

Zeitpunkt: Rügen Sie so früh wie möglich. Ist Ihr Mietverhältnis ab dem 1. April 2020 entstanden, wirkt die Rüge auf den Mietbeginn zurück, aber nur, wenn sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn zugegangen ist und das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet war. Diese Frist lässt sich durch nichts verlängern. Wer sie verstreichen lässt, kann nur noch die Miete zurückfordern, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist, und verliert damit die gesamte bisher aufgelaufene Überzahlung.

Fertige Formulierungen für die Rüge, für das Auskunftsverlangen und für die Zahlung unter Vorbehalt finden Sie im Artikel mit den Musterbriefen. Welche Fehler beim Formulieren immer wieder passieren, sammelt der Artikel zu den häufigen Fehlern.

Bleiben Sie im Ton sachlich. Vorwürfe verschlechtern die Verhandlungsposition, ohne rechtlich irgendetwas zu verbessern.

Schritt 6: Zahlen Sie weiter und verhandeln Sie

Nach der Rüge beginnt eine Phase, in der viele Mieter den entscheidenden Fehler machen: Sie kürzen die Miete eigenmächtig.

Tun Sie das nicht. Die Rüge allein berechtigt Sie nicht dazu, weniger zu überweisen. Solange die zulässige Höhe nicht feststeht, entstehen bei einer Kürzung Mietrückstände. Schon ein Rückstand von etwas mehr als einer Monatsmiete kann eine fristlose Kündigung nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB tragen. Sie würden also die Wohnung riskieren, um Geld zu sparen, das Sie ohnehin später zurückfordern können.

Der sichere Weg ist die Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung. Sie überweisen die volle vereinbarte Miete weiter und erklären dazu, dass die Zahlung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgt. Damit ist Ihr Anspruch gesichert und Ihre Vermieterin hat keinen Anlass für eine Kündigung.

Geben Sie ihr anschließend Zeit zu reagieren, üblicherweise zwei bis vier Wochen. Zeigen Sie sich gesprächsbereit, ohne von Ihrer Rechtsposition abzurücken. Manchmal ist ein Kompromiss sinnvoll, etwa eine Mietsenkung für die Zukunft bei teilweisem Verzicht auf die Rückforderung. Halten Sie jede Vereinbarung schriftlich fest. Was Sie in dieser Phase konkret erwartet, welche Reaktionsmuster typisch sind und wie lange das alles dauert, beschreibt der Artikel nach der Rüge.

Schritt 7: Rechtliche Durchsetzung erwägen

Lenkt Ihre Vermieterin nicht ein, bleibt der gerichtliche Weg. Spätestens jetzt sollten Sie einen Mieterverein oder eine Fachanwaltskanzlei einschalten, denn die rechtliche Bewertung wird an dieser Stelle deutlich komplexer.

Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnung, für München also das Amtsgericht München. Das Verfahren ist meist weniger formal als andere Zivilprozesse. Häufig findet zunächst ein Gütetermin statt, in dem eine Einigung versucht wird. Scheitert er, folgt die mündliche Verhandlung. Rechnen Sie mit einer Dauer von mehreren Monaten bis über ein Jahr.

Die Kosten richten sich nach dem Streitwert. Bei einer Niederlage tragen Sie nicht nur Ihre eigenen Kosten, sondern auch die der Gegenseite, was bei mietrechtlichen Streitigkeiten schnell im vierstelligen Bereich liegt. Eine Mitgliedschaft im Mieterverein oder eine Rechtsschutzversicherung, die Mietrecht einschließt, verändert diese Rechnung erheblich.

Welche Fristen über Erfolg und Misserfolg entscheiden

Bei der Mietpreisbremse laufen zwei Fristen nebeneinander, die oft verwechselt werden.

Die erste ist die 30-Monats-Frist für die Rückwirkung der Rüge. Sie läuft ab Mietbeginn und entscheidet darüber, ob Sie die Überzahlung von Anfang an oder erst ab Zugang der Rüge zurückfordern können. Sie gilt allerdings nur für Mietverhältnisse, die ab dem 1. April 2020 entstanden sind. Für früher entstandene Mietverhältnisse gibt es diese Rückwirkung nicht, dort können Sie nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückfordern.

Die zweite ist die regelmäßige Verjährung von drei Jahren nach § 195 BGB. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt haben. Sie erfasst die ältesten Zahlungen zuerst. Verhandlungen, eine Klage oder ein Mahnbescheid können die Verjährung hemmen, der Ablauf pausiert dann also. Die Rüge allein bewirkt das nicht.

Wie beide Fristen zusammenspielen, welche Übergangsregelung für Ihr Mietverhältnis gilt und wie Sie den rückforderbaren Betrag konkret berechnen, erklärt der Artikel zu Verjährung und Rückforderung ausführlich.

Die praktische Konsequenz ist in beiden Fällen dieselbe: Je länger Sie warten, desto mehr Geld ist unwiederbringlich weg.

Risiken und realistische Einschätzung

Die Durchsetzung der Mietpreisbremse ist nicht risikolos und führt nicht immer zum Erfolg. Das gehört zu einer ehrlichen Darstellung dazu.

Das größte Risiko ist meist kein rechtliches, sondern ein persönliches: Eine Auseinandersetzung belastet das Verhältnis zur Vermieterin, und Sie wohnen weiterhin in der Wohnung. Das kann sich auf Reparaturen, auf Modernisierungsvorhaben oder auf die Bereitschaft zu Entgegenkommen in anderen Fragen auswirken. Kündigen darf sie Ihnen deswegen nicht, die Geltendmachung eines gesetzlichen Rechts ist kein Kündigungsgrund. Rechtlich sind Sie insoweit geschützt.

Hinzu kommt die Unsicherheit über den Ausgang. Viele Konstellationen sind rechtlich umstritten, besonders bei behaupteten Modernisierungen und bei der Einordnung im Mietspiegel. Auch bei scheinbar klarer Lage können unerwartete Argumente auftauchen. Und schließlich kostet ein Verfahren Zeit und Nerven, was bei kleinen Beträgen in keinem sinnvollen Verhältnis zum Ertrag steht. Bei 20 oder 30 Euro monatlicher Überzahlung müssen Sie sich diese Frage ehrlich stellen. Bei 100 Euro und mehr summiert sich der Betrag über die Jahre auf mehrere tausend Euro, hinzu kommt die dauerhafte Ersparnis für die Zukunft.

Verschiedene Mietertypen, verschiedene Strategien

Nicht jede Mieterin sollte gleich vorgehen. Je nach Situation und Temperament sind unterschiedliche Wege sinnvoll, und keiner davon ist falsch.

Wer Konflikte grundsätzlich scheut, kann zunächst vorsichtig das Gespräch suchen oder sich beraten lassen, bevor eine förmliche Rüge herausgeht. Zu beachten ist dabei nur die 30-Monats-Frist, die auch dann weiterläuft, wenn Sie noch überlegen. Wer keine Scheu vor Auseinandersetzungen hat, kann konsequent und zügig vorgehen, sollte aber darauf achten, nicht übers Ziel hinauszuschießen und insbesondere die Miete nicht eigenmächtig zu kürzen.

Wer rechtlich unsicher ist, sollte sich frühzeitig beraten lassen, statt sich lange allein durch die Materie zu arbeiten. Ein Mieterverein kann die Erfolgsaussichten in einem Gespräch realistischer einschätzen, als es eine Recherche im Internet kann. Und wer pragmatisch denkt, sollte im Blick behalten, dass ein Vergleich manchmal mehr wert ist als ein langwieriger Rechtsstreit über die letzten zehn Prozent.

Wo Sie Unterstützung finden

Sie müssen das nicht allein bewältigen, und es gibt gute Gründe, es nicht zu tun.

Mietervereine sind für die meisten der sinnvollste Einstieg. Sie beraten ihre Mitglieder rechtlich, übernehmen häufig den Schriftwechsel und vertreten sie im Streitfall. In München sind das der DMB Mieterverein München und der Münchner Mieterverein. Der Jahresbeitrag liegt üblicherweise bei 60 bis 120 Euro und damit weit unter dem, was eine einzelne anwaltliche Vertretung kostet. Achten Sie darauf, dass manche Vereine für neue Mitglieder eine Wartezeit vorsehen, bevor Rechtsschutz greift.

Daneben bietet die Mietberatung der Landeshauptstadt München eine Anlaufstelle, und die Verbraucherzentrale Bayern berät ebenfalls in Mietfragen. Eine auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei lohnt sich vor allem dann, wenn der Fall komplex ist oder es um größere Beträge geht. Prüfen Sie in jedem Fall, ob eine bestehende Rechtsschutzversicherung Mietrecht einschließt und ob eine Wartezeit läuft.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Durchsetzung der Mietpreisbremse hängt stark von den Umständen des Einzelfalls ab und birgt rechtliche und finanzielle Risiken. Bei konkreten rechtlichen Fragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht oder eine qualifizierte Beratungsstelle wie einen Mieterverein. Rechtliche Regelungen können sich ändern, weshalb immer die aktuelle Rechtslage zu prüfen ist.

Fazit

Die Mietpreisbremse durchzusetzen erfordert Ausdauer und eine gewisse Sorgfalt, aber sie ist für Laien machbar. Die meisten Mieterinnen und Mieter scheitern nicht an der Rechtslage, sondern daran, dass sie gar nicht erst anfangen oder zu lange warten.

Zwei Dinge entscheiden über den Ausgang mehr als alles andere. Erstens die Reihenfolge: Prüfen Sie zuerst, ob Ihre Vermieterin Sie vorvertraglich über eine Ausnahme informiert hat. Hat sie das nicht, ist Ihre Position stark, ohne dass Sie eine einzige Zahl berechnen müssen. Zweitens der Zeitpunkt: Die 30-Monats-Frist ab Mietbeginn läuft unabhängig davon, ob Sie von ihr wissen.

Und ein Punkt, der sich nicht oft genug wiederholen lässt: Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig. Zahlen Sie unter Vorbehalt weiter. Das kostet Sie nichts außer etwas Geduld und schützt Sie vor dem einzigen Risiko, das in diesem Verfahren wirklich existenziell werden kann.

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