Die Mietpreisbremse: Grundlagen und Wirkungsweise

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges mietrechtliches Instrument, das Mieter vor überhöhten Mieten bei Neuvermietungen schützen soll. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff? Wie funktioniert die Mietpreisbremse und wann kommt sie zur Anwendung? Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Grundlagen verständlich und kompakt.

Inhalt

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Höhe der Miete bei Neuvermietungen begrenzt. Das Ziel: Mieter sollen vor überhöhten Mietforderungen geschützt werden, wenn sie eine neue Wohnung anmieten.

Konkret bedeutet dies: In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel durch den örtlichen Mietspiegel bestimmt.

Die rechtliche Grundlage bildet § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Wichtig zu wissen: Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuvermietungen – bestehende Mietverhältnisse sind davon nicht betroffen.

Wo und wann gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in bestimmten Gebieten. Die Bundesländer bestimmen durch Rechtsverordnungen, in welchen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse angewendet wird. Voraussetzung ist ein "angespannter Wohnungsmarkt". Das bedeutet, die Wohnungsversorgung der Bevölkerung ist zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet.

Typische Merkmale eines angespannten Wohnungsmarkts sind:

  • Niedrige Leerstandsquote (meist unter 3 Prozent)
  • Deutlich steigende Mietpreise
  • Erhebliche Übernachfrage nach Wohnraum
  • Durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte über dem Bundesdurchschnitt

Ob in Ihrer Stadt oder Gemeinde die Mietpreisbremse gilt, können Sie bei der örtlichen Verwaltung oder auf den Internetseiten des jeweiligen Bundeslandes erfahren.

Die 10-Prozent-Regel: So funktioniert die Berechnung

Das Herzstück der Mietpreisbremse ist die sogenannte 10-Prozent-Regel. Diese besagt: Die Miete bei einer Neuvermietung darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Beispielrechnung:

  • Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 12 Euro pro Quadratmeter
  • Zulässige Höchstmiete mit Mietpreisbremse: 13,20 Euro pro Quadratmeter (12 Euro + 10 Prozent)
  • Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung: maximal 924 Euro Miete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel. Dieser zeigt, welche Mieten in vergleichbaren Wohnungen in den letzten Jahren üblich waren. Falls kein Mietspiegel existiert, können auch andere Nachweise wie Gutachten oder Vergleichswohnungen herangezogen werden.

Wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse kennt mehrere wichtige Ausnahmen, bei denen die 10-Prozent-Regel nicht gilt:

Erstvermietung nach umfassender Modernisierung: Wurde eine Wohnung umfassend modernisiert, kann die Miete frei vereinbart werden. Als umfassend gilt eine Modernisierung, wenn die Kosten mindestens ein Drittel des Kaufpreises für vergleichbaren Neubau betragen.

Neubau: Bei erstmaliger Vermietung von Neubauten gilt die Mietpreisbremse nicht. Die Miete kann frei vereinbart werden.

Vormiete über dem Bremsniveau: Lag die Vormiete bereits über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Höchstmiete, darf diese Vormiete auch bei der Neuvermietung verlangt werden – allerdings nicht mehr.

Möblierte Wohnungen: Für möblierte Wohnungen gelten besondere Regelungen, da hier ein Zuschlag für die Möblierung angemessen sein kann.

Diese Ausnahmen sind komplex und im Einzelfall oft streitanfällig. Bei Unsicherheiten sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

Was passiert bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse?

Verstößt ein Vermieter gegen die Mietpreisbremse und verlangt eine zu hohe Miete, hat dies verschiedene Konsequenzen:

Rückforderung zu viel gezahlter Miete: Mieter können den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern. Allerdings müssen sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse ausdrücklich rügen – dies geschieht nicht automatisch.

Absenkung der laufenden Miete: Die Miete kann auf das zulässige Maß reduziert werden, wenn der Verstoß gerügt wird.

Zeitliche Begrenzung: Die Rückforderung ist zeitlich begrenzt. Grundsätzlich können nur Beträge ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückgefordert werden.

Beweislast beim Vermieter: Beruft sich ein Mieter auf die Mietpreisbremse, muss der Vermieter beweisen, dass die geforderte Miete zulässig ist – etwa durch Nachweis einer Ausnahme.

Die Rüge: Ein entscheidender Schritt

Besonders wichtig für Mieter: Die Mietpreisbremse wirkt nicht automatisch. Mieter müssen einen Verstoß ausdrücklich rügen, um ihre Rechte geltend machen zu können.

Die Rüge sollte schriftlich erfolgen und folgende Punkte enthalten:

  • Hinweis auf die geltende Mietpreisbremse
  • Darstellung, dass die vereinbarte Miete zu hoch ist
  • Aufforderung zur Mietreduzierung
  • Androhung der Rückforderung zu viel gezahlter Miete

Eine Rüge ist auch dann möglich, wenn der Mietvertrag bereits geschlossen und die erste Miete gezahlt wurde. Je früher sie erfolgt, desto weniger Geld geht verloren.

Grenzen und Kritikpunkte der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist nicht unumstritten und hat in der Praxis verschiedene Schwächen:

Komplexe Anwendung: Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Prüfung von Ausnahmen sind oft kompliziert und für Laien schwer nachvollziehbar.

Durchsetzung erfordert Eigeninitiative: Mieter müssen selbst aktiv werden und Verstöße rügen. Viele scheuen diesen Schritt aus Unwissen oder Furcht vor Konflikten.

Ausnahmen schwächen die Wirkung: Die verschiedenen Ausnahmen schaffen Schlupflöcher, die die Wirksamkeit der Mietpreisbremse einschränken können.

Keine Wirkung auf Bestandsmieten: Die Mietpreisbremse hilft nur bei Neuvermietungen, nicht bei bereits bestehenden Mietverhältnissen.

Praktische Tipps für Mieter

Wenn Sie eine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse anmieten möchten, sollten Sie folgende Punkte beachten:

Informieren Sie sich vorab: Prüfen Sie, ob in Ihrem Wunschgebiet die Mietpreisbremse gilt und wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist.

Dokumentieren Sie alles: Sammeln Sie alle Unterlagen zum Mietvertrag und notieren Sie sich wichtige Gespräche mit dem Vermieter.

Prüfen Sie die Miethöhe: Vergleichen Sie die geforderte Miete mit dem örtlichen Mietspiegel. Bei Zweifeln lassen Sie sich beraten.

Rügen Sie zeitnah: Falls die Miete zu hoch erscheint, rügen Sie dies schriftlich und ohne lange Verzögerung.

Holen Sie sich Unterstützung: Mietervereine, Rechtsanwälte oder Beratungsstellen können bei der Durchsetzung Ihrer Rechte helfen.

Fazit: Ein wichtiges, aber komplexes Instrument

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument zum Schutz von Mietern vor überhöhten Mieten. Sie kann durchaus wirksam sein – allerdings nur, wenn Mieter ihre Rechte kennen und konsequent durchsetzen.

Die Anwendung der Mietpreisbremse ist komplex und erfordert oft rechtliche Bewertungen im Einzelfall. Dieser Artikel bietet einen ersten Überblick, kann aber keine individuelle Rechtsberatung ersetzen. Bei konkreten Fragen oder Problemen sollten Sie sich an qualifizierte Beratungsstellen oder Rechtsanwälte wenden.

Trotz aller Kritik bleibt die Mietpreisbremse ein wichtiger Baustein im Mieterschutz. Wer sie richtig anwendet, kann bares Geld sparen und überhöhte Mietforderungen erfolgreich abwehren.

Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten rechtlichen Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder eine qualifizierte Beratungsstelle. Rechtliche Regelungen können sich ändern, weshalb immer die aktuelle Rechtslage zu prüfen ist.

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