Staffelmiete und Indexmiete: Was die Mietpreisbremse für diese Vertragsformen bedeutet

Staffelmietverträge und Indexmietverträge sind in München bei Neuvermietungen weit verbreitet. Vermieter nutzen sie, um Mietsteigerungen von vornherein vertraglich festzulegen. Viele Mieter gehen davon aus, dass bei solchen Vertragsformen die Mietpreisbremse keine Rolle spielt. Das ist falsch. Die Mietpreisbremse gilt auch hier, allerdings auf unterschiedliche Weise. Dieser Artikel erklärt, wie das Gesetz Staffelmiete und Indexmiete behandelt und worauf Sie als Mieter achten sollten.

Inhalt

Was ist eine Staffelmiete?

Bei einer Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter bereits bei Vertragsabschluss, dass die Miete zu bestimmten Zeitpunkten um festgelegte Beträge steigt. Die Erhöhungen stehen also von Anfang an im Mietvertrag und treten automatisch ein, ohne dass der Vermieter sie gesondert geltend machen muss.

§ 557a Absatz 1 BGB legt fest, dass die jeweilige Miete oder die Erhöhung als konkreter Geldbetrag ausgewiesen sein muss. Prozentuale Angaben reichen nicht aus. Außerdem muss die Miete nach § 557a Absatz 2 BGB jeweils mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben, bevor die nächste Stufe greift.

Ein typischer Staffelmietvertrag in München könnte so aussehen: Die Nettokaltmiete beginnt bei 1.200 Euro und steigt jährlich um 50 Euro, also auf 1.250 Euro im zweiten Jahr, 1.300 Euro im dritten Jahr und so weiter. Während der Laufzeit einer Staffelmiete kann der Vermieter keine weiteren Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB verlangen.

Was ist eine Indexmiete?

Bei einer Indexmiete wird die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt, den das Statistische Bundesamt monatlich berechnet. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete entsprechend anpassen. Sinkt der Index, hat umgekehrt der Mieter das Recht auf eine Absenkung.

Die Rechtsgrundlage findet sich in § 557b BGB. Anders als bei der Staffelmiete treten die Erhöhungen nicht automatisch ein. Der Vermieter muss jede Anpassung in Textform erklären und dabei die eingetretene Änderung des Index sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag angeben. Die geänderte Miete wird dann mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung fällig. Auch hier muss die Miete mindestens ein Jahr lang unverändert geblieben sein, bevor eine erneute Anpassung möglich ist.

In München erlebten viele Mieter mit Indexmietverträgen in den Jahren 2022 und 2023 deutliche Mietsteigerungen, als die Inflationsrate stark anstieg. Seitdem hat die Beliebtheit dieser Vertragsform bei Mietern merklich abgenommen. Gleichwohl sind Indexmietverträge nach wie vor im Markt anzutreffen.

Staffelmiete und Mietpreisbremse

Jede Staffel wird einzeln geprüft

Der entscheidende Punkt bei Staffelmietverträgen steht in § 557a Absatz 4 Satz 1 BGB: Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Das bedeutet, dass nicht nur die erste Mietstufe bei Vertragsbeginn die Mietpreisbremse einhalten muss, sondern jede einzelne spätere Staffel ebenfalls.

Satz 2 präzisiert, welcher Zeitpunkt für die Berechnung der zulässigen Höhe maßgeblich ist. Für die zweite und alle weiteren Staffeln kommt es nicht auf den Beginn des Mietverhältnisses an, sondern auf den Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird. Das hat eine wichtige Konsequenz: Für jede Staffel ist die ortsübliche Vergleichsmiete zum jeweiligen Stichtag heranzuziehen. In München bedeutet das, dass bei einer Staffel, die beispielsweise im Januar 2026 in Kraft tritt, der dann aktuelle Mietspiegel als Berechnungsgrundlage dient.

Daraus ergibt sich eine für Mieter wichtige Erkenntnis: Eine Staffel kann gegen die Mietpreisbremse verstoßen, obwohl die vorherige Staffel noch in Ordnung war. Dies passiert, wenn die vereinbarte Staffelerhöhung stärker ausfällt als der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Bestandsschutz bei wirksamen Staffeln

Satz 3 von § 557a Absatz 4 BGB enthält eine Gegenregel: Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten. Das bedeutet in der Praxis, dass die Mietpreisbremse bei einer späteren Staffel nicht dazu führen kann, dass die Miete unter das Niveau einer früheren Staffel sinkt, wenn dieses Niveau wirksam zustande gekommen ist. Die wirksam begründete Miethöhe der Vorstufe bildet gewissermaßen eine Untergrenze für die nächste Staffel.

Berechnungsbeispiel für München

Nehmen Sie an, Sie schließen 2024 einen Staffelmietvertrag in München mit folgenden Stufen ab:

Staffel 1 ab Januar 2024 mit einer Nettokaltmiete von 14,00 Euro pro Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel 2023 beträgt 13,00 Euro pro Quadratmeter. Die zulässige Höchstmiete liegt bei 14,30 Euro (13,00 Euro plus 10 Prozent). Staffel 1 ist also in Ordnung.

Staffel 2 ab Januar 2025 mit einer Nettokaltmiete von 15,50 Euro pro Quadratmeter. Angenommen, die ortsübliche Vergleichsmiete ist bis zu diesem Zeitpunkt auf 13,50 Euro gestiegen. Die zulässige Höchstmiete beträgt dann 14,85 Euro (13,50 Euro plus 10 Prozent). Staffel 2 überschreitet diese Grenze um 0,65 Euro pro Quadratmeter.

Staffel 3 ab Januar 2026 mit einer Nettokaltmiete von 16,50 Euro pro Quadratmeter. Der Mietspiegel 2025 weist eine ortsübliche Vergleichsmiete von 15,38 Euro aus. Die zulässige Höchstmiete beträgt 16,92 Euro (15,38 Euro plus 10 Prozent). Staffel 3 wäre nach diesem Maßstab zulässig.

In diesem Beispiel verstößt nur Staffel 2 gegen die Mietpreisbremse. Sie könnten für den Zeitraum, in dem Staffel 2 gilt, die Überschreitung von 0,65 Euro pro Quadratmeter rügen und zurückfordern. Staffel 1 und Staffel 3 sind jeweils im Rahmen der zulässigen Höchstmiete und daher nicht angreifbar.

Indexmiete und Mietpreisbremse

Nur die Ausgangsmiete zählt

Bei Indexmietverträgen ist die Rechtslage deutlich einfacher. § 557b Absatz 4 BGB regelt klar: Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden. Das bedeutet: Wenn die anfänglich vereinbarte Miete die Mietpreisbremse einhält, spielen spätere Indexanpassungen für die Mietpreisbremse keine Rolle mehr, auch wenn die Miete dadurch deutlich über die ortsübliche Vergleichsmiete steigt.

Umgekehrt gilt: Wenn die Ausgangsmiete bereits zu hoch war, bleibt dieser Verstoß über das gesamte Mietverhältnis bestehen. Der absolute Überschreitungsbetrag in Euro verändert sich durch Indexanpassungen nicht. Er wächst nicht mit der Inflation, sinkt aber auch nicht.

Berechnungsbeispiel für München

Angenommen, Sie schließen 2022 einen Indexmietvertrag in München mit einer Nettokaltmiete von 13,00 Euro pro Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete laut damaligem Mietspiegel beträgt 11,50 Euro. Die zulässige Höchstmiete liegt bei 12,65 Euro (11,50 Euro plus 10 Prozent). Die Ausgangsmiete überschreitet die Grenze um 0,35 Euro pro Quadratmeter.

Im Jahr 2024 erhöht der Vermieter die Miete aufgrund des gestiegenen Verbraucherpreisindex auf 14,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Indexanpassung ist von der Mietpreisbremse nicht berührt. Allerdings bleibt der ursprüngliche Verstoß bestehen. Sie können weiterhin die 0,35 Euro pro Quadratmeter rügen und zurückfordern, die bereits bei Vertragsbeginn zu viel vereinbart waren.

War die Ausgangsmiete dagegen korrekt, etwa bei 12,50 Euro pro Quadratmeter, können Sie die Mietpreisbremse auch nach einer Indexerhöhung auf beispielsweise 14,00 Euro nicht geltend machen. Die spätere Miethöhe ist dann allein durch den Verbraucherpreisindex bestimmt und die Mietpreisbremse hat darauf keinen Einfluss.

Rüge bei Staffel- und Indexmietverträgen

Wie bei jedem Verstoß gegen die Mietpreisbremse müssen Sie auch bei Staffel- und Indexmietverträgen eine qualifizierte Rüge aussprechen, bevor Sie Ansprüche geltend machen können. Ohne Rüge besteht kein Rückforderungsanspruch.

Bei Staffelmietverträgen stellt sich die praktische Frage, ob Sie jede einzelne Staffel separat rügen müssen oder ob eine einmalige Rüge ausreicht. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung fehlt hier. Aus Sicherheitsgründen empfiehlt es sich, bei jeder neuen Staffel, die Sie für überhöht halten, erneut eine Rüge auszusprechen. So vermeiden Sie das Risiko, dass ein Gericht die ursprüngliche Rüge als nicht ausreichend für spätere Staffeln ansieht. Nutzen Sie dazu die Formulierungshilfen aus dem Musterbrief-Artikel und passen Sie sie an die jeweilige Staffel an.

Bei Indexmietverträgen genügt eine einzige Rüge, die sich auf die Ausgangsmiete bezieht. Da spätere Indexanpassungen von der Mietpreisbremse nicht erfasst werden, gibt es dort nichts zu rügen.

Rückforderung zu viel gezahlter Miete

Die Berechnung der Rückforderung unterscheidet sich bei Staffel- und Indexmiete grundlegend. Bei Staffelmieten kann sich der Überschreitungsbetrag mit jeder neuen Staffel ändern. Sie müssen daher für jede Stufe separat berechnen, ob und in welcher Höhe ein Verstoß vorliegt. Es kann durchaus sein, dass eine Staffel zu hoch ist, die nächste aber wieder im Rahmen liegt, weil der Mietspiegel zwischenzeitlich gestiegen ist.

Bei Indexmieten bleibt der Überschreitungsbetrag hingegen über das gesamte Mietverhältnis konstant. Er ergibt sich einmalig aus der Differenz zwischen der vereinbarten Ausgangsmiete und der bei Vertragsbeginn zulässigen Höchstmiete.

Für beide Vertragsformen gelten die allgemeinen Verjährungsfristen. Detaillierte Informationen zur Berechnung der Rückforderung, zu Verjährungsfristen und zur Sicherung Ihrer Ansprüche finden Sie im Artikel zur Verjährung und Rückforderung.

Häufige Missverständnisse

Viele Mieter gehen davon aus, dass die Mietpreisbremse bei Staffel- oder Indexmietverträgen überhaupt nicht greift. Diese Annahme ist falsch. Das Gesetz stellt lediglich klar, an welchem Punkt die Prüfung ansetzt.

Ein weiteres Missverständnis betrifft die Staffelmiete im Speziellen. Manche Mieter glauben, dass ein Verstoß bei der ersten Staffel automatisch alle Folgestaffeln unwirksam macht. Auch das trifft nicht zu. Jede Staffel wird eigenständig beurteilt. Eine überhöhte erste Stufe bedeutet nicht zwingend, dass auch die späteren Stufen zu hoch sind, denn die ortsübliche Vergleichsmiete kann in der Zwischenzeit gestiegen sein.

Bei der Indexmiete herrscht häufig die Vorstellung, dass die Mietpreisbremse nach einer Indexerhöhung erneut geprüft werden kann. Das Gegenteil ist der Fall. Die Mietpreisbremse betrifft ausschließlich die Ausgangsmiete. Ist diese in Ordnung, spielt die Mietpreisbremse für den gesamten weiteren Verlauf des Mietverhältnisses keine Rolle mehr.

Schließlich verwechseln manche Mieter die Staffelmiete des eigenen Vertrags mit der Staffelmiete des Vormieters. Das sind zwei verschiedene Konstellationen. Wie die Staffelmiete eines Vormietvertrags bei der Berechnung der Vormiete berücksichtigt wird, ist eine eigenständige Frage und wird im Vormiete-Artikel behandelt.

Worauf Sie bei Vertragsabschluss achten sollten

Wenn Ihnen ein Staffel- oder Indexmietvertrag angeboten wird, sollten Sie vor der Unterschrift die Ausgangsmiete prüfen. Sie ist bei beiden Vertragsformen der zentrale Ansatzpunkt der Mietpreisbremse. Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung über den Münchner Mietspiegel und rechnen Sie 10 Prozent hinzu. Liegt die angebotene Ausgangsmiete darüber und greift keine Ausnahme, haben Sie Grund zur Rüge.

Bei Staffelmietverträgen lohnt es sich zusätzlich, die vereinbarten Steigerungen mit der historischen Entwicklung des Münchner Mietspiegels zu vergleichen. Wenn die Staffeln deutlich schneller wachsen als die ortsübliche Vergleichsmiete, werden spätere Stufen mit hoher Wahrscheinlichkeit gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Das verschafft Ihnen zwar keinen Grund, den Vertrag nicht zu unterschreiben, aber es gibt Ihnen die Gewissheit, dass Sie zu einem späteren Zeitpunkt die Überschreitung rügen und die Differenz zurückfordern können.

Bei Indexmietverträgen sollten Sie bedenken, dass die Mietpreisbremse nach Vertragsbeginn keinen Schutz mehr bietet. Die Miete kann durch Indexanpassungen ohne Obergrenze steigen. Insbesondere in Phasen hoher Inflation kann das zu spürbaren Belastungen führen. Prüfen Sie deshalb besonders sorgfältig, ob die Ausgangsmiete korrekt ist, denn dies ist der einzige Punkt, an dem die Mietpreisbremse Ihnen hilft.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Artikel bietet eine allgemeine Übersicht über die Anwendung der Mietpreisbremse bei Staffelmiete und Indexmiete und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Rechtslage ist komplex und kann sich ändern. Jeder Einzelfall ist unterschiedlich und erfordert eine individuelle Bewertung unter Berücksichtigung aller Umstände. Bei konkreten rechtlichen Fragen oder Unsicherheiten, ob in Ihrem Fall ein Verstoß vorliegt, sollten Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder eine qualifizierte Mieterberatung wenden. Die Autoren übernehmen keine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der Informationen sowie für eventuelle Schäden, die durch die Anwendung oder Nichtanwendung der genannten Hinweise entstehen könnten.

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