Die Vormiete: Auskunftsanspruch, Beweislast und was bei falschen Angaben passiert

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch eine wichtige Ausnahme kann diesen Schutz aushebeln: der Bestandsschutz für die Vormiete. Vermieter dürfen die Miete auch dann oberhalb der Mietpreisbremse ansetzen, wenn bereits der Vormieter einen entsprechend hohen Betrag gezahlt hat. Diese Regelung soll verhindern, dass Vermieter durch die Mietpreisbremse gezwungen werden, bestehende Mieten zu senken.

In der Praxis führt diese Ausnahme jedoch zu einem verbreiteten Problem. Vermieter berufen sich auf eine angeblich hohe Vormiete, ohne diese konkret nachzuweisen. Viele Mieterinnen und Mieter wissen nicht, dass sie ein gesetzliches Recht haben, Auskunft über die Vormiete zu verlangen. Dieser Artikel erklärt, wie der Bestandsschutz funktioniert, welche Informationen Sie vom Vermieter einfordern können und was passiert, wenn falsche Angaben gemacht werden.

Inhalt

Der Bestandsschutz: Wenn die Vormiete die Obergrenze sprengt

Die Grundregel der Mietpreisbremse lautet, dass bei Neuvermietungen die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Diese Begrenzung gilt nach § 556d Absatz 1 BGB für alle Neuverträge in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie München.

Der Bestandsschutz nach § 556e Absatz 1 BGB durchbricht diese Regel unter einer Bedingung: Wenn die bisherige Miete bereits höher lag als die nach der Mietpreisbremse zulässige Obergrenze, darf der Vermieter diese höhere Miete auch vom neuen Mieter verlangen. Die Logik dahinter ist, dass Bestandsmieten durch die Mietpreisbremse nicht abgesenkt werden sollen. Der Vermieter soll nicht schlechter gestellt werden, nur weil ein Mieterwechsel stattfindet.

Diese Ausnahme greift allerdings nicht unbegrenzt. Der Vermieter darf nur genau die Miete verlangen, die der Vormieter tatsächlich gezahlt hat. Eine weitere Erhöhung über die Vormiete hinaus ist nicht zulässig. Wenn der Vormieter beispielsweise 1.200 Euro gezahlt hat und die Mietpreisbremse nur 1.000 Euro zulassen würde, darf der Vermieter von Ihnen ebenfalls 1.200 Euro verlangen, aber nicht 1.300 Euro.

Entscheidend ist dabei die Kaltmiete ohne Nebenkosten. Umlagen für Heizung, Wasser oder andere Betriebskosten spielen für die Berechnung keine Rolle. Auch Zuschläge für Möblierung werden gesondert betrachtet und fallen nicht unter den Bestandsschutz für die Vormiete. Wenn Ihr Vermieter sich auf eine hohe Vormiete beruft, prüfen Sie genau, ob er tatsächlich nur die Nettokaltmiete meint oder ob er fälschlicherweise Nebenkosten einrechnet.

Ihr Auskunftsanspruch: Was Sie vom Vermieter verlangen können

Viele Vermieter behaupten im Mietvertrag oder bei Vertragsabschluss pauschal, die Vormiete habe über der Mietpreisbremse gelegen. Oft wird diese Behauptung nicht weiter konkretisiert oder belegt. Genau hier setzt Ihr gesetzlicher Auskunftsanspruch an.

Das Gesetz kennt dabei zwei voneinander unabhängige Auskunftspflichten, die regelmäßig miteinander verwechselt werden.

Die erste ist die vorvertragliche Auskunftspflicht nach § 556g Absatz 1a BGB. Will Ihre Vermieterin die Miete mit der Vormiete rechtfertigen, muss sie Ihnen deren Höhe von sich aus mitteilen, und zwar bevor Sie Ihre Vertragserklärung abgeben. Unterlässt sie das, darf sie sich zunächst überhaupt nicht auf den Bestandsschutz berufen. Die Miete ist dann auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent begrenzt, ganz gleich, wie hoch die Vormiete tatsächlich war.

Die zweite ist Ihr eigener Auskunftsanspruch nach § 556g Absatz 3 BGB. Er gibt Ihnen das Recht, alle Tatsachen zu erfahren, die für die zulässige Miethöhe maßgeblich sind, also auch die Höhe der Vormiete. Dieser Anspruch besteht unabhängig davon, ob Ihre Vermieterin ihre vorvertragliche Pflicht erfüllt hat, und unabhängig davon, ob Sie bereits eine Rüge ausgesprochen haben. Wenn in diesem Artikel von einem Auskunftsersuchen die Rede ist, ist immer dieser Anspruch aus Absatz 3 gemeint.

Beide Erklärungen bedürfen nach § 556g Absatz 4 BGB der Textform, also der schriftlichen Mitteilung oder einer E-Mail. Eine mündliche Aussage reicht nicht aus. Ihre Vermieterin muss konkret mitteilen, wie hoch die Vormiete war. Eine pauschale Bemerkung wie "Die Vormiete lag über der Mietpreisbremse" genügt nicht. Sie haben Anspruch auf die genaue Bezifferung des Betrags.

Der Auskunftsanspruch erstreckt sich auch auf weitere Details, die für die Beurteilung relevant sind. Dazu gehört etwa, ob die Vormiete Zuschläge für Möblierung oder andere Sonderleistungen enthielt, die separat zu betrachten sind. Auch die Dauer des vorherigen Mietverhältnisses kann von Bedeutung sein, denn der Bestandsschutz gilt nur, wenn das vorherige Mietverhältnis tatsächlich beendet wurde und eine Neuvermietung stattfand.

Wenn der Vermieter auf Ihr Auskunftsersuchen nicht reagiert oder nur unvollständige Angaben macht, können Sie ihn unter Fristsetzung zur Auskunft auffordern. Falls er auch dann nicht reagiert, spricht dies gegen die Behauptung einer hohen Vormiete. Im Zweifel liegt die Beweislast beim Vermieter, wie im nächsten Abschnitt erläutert wird.

Erst prüfen, dann fragen: wann ein Auskunftsersuchen Ihnen schaden kann

Der Bundesgerichtshof hat im Sommer 2026 eine Konstellation entschieden, die für Ihr Vorgehen wichtig ist (Urteil vom 1. Juli 2026, Az. VIII ZR 211/23). Es ging um die Frage, ob ein Mieter überhaupt noch Auskunft verlangen darf, wenn seine Vermieterin die vorvertragliche Mitteilung versäumt hat und sich deshalb ohnehin nicht auf eine Ausnahme berufen kann. Der BGH hat das bejaht. Der Anspruch aus § 556g Absatz 3 BGB bleibt bestehen, und die Auskunftsklage ist zulässig.

Wichtiger als das Ergebnis ist die Begründung. Die Sperre aus § 556g Absatz 1a BGB gilt nämlich nicht dauerhaft. Holt Ihre Vermieterin die versäumte Auskunft in der vorgeschriebenen Form nach, beginnt eine Frist von zwei Jahren. Danach darf sie sich wieder auf die Vormiete berufen und eine entsprechend höhere Miete verlangen. Genau deshalb kann Ihr eigenes Auskunftsersuchen gegen Sie arbeiten: Es kann Ihre Vermieterin überhaupt erst dazu bringen, die Auskunft nachzuholen, und damit die Zweijahresfrist in Gang setzen. Der BGH hat ausdrücklich festgehalten, dass diese Abwägung allein Sache des Mieters ist. Sie können Klarheit über eine möglicherweise künftig höhere Miete gewinnen, müssen dafür aber in Kauf nehmen, dass die selbst erbetene Auskunft die Frist auslöst.

Daraus folgt eine Reihenfolge. Sehen Sie zuerst in Ihren Vertragsunterlagen nach, ob Ihre Vermieterin sich vor Vertragsschluss überhaupt auf eine Ausnahme berufen hat. Findet sich dort ein Hinweis auf die Vormiete, sollten Sie Auskunft verlangen, denn nur so können Sie prüfen, ob die Angabe stimmt. Findet sich kein solcher Hinweis, stehen Sie bereits jetzt gut da, weil die Miete dann auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent begrenzt ist. In diesem Fall sollten Sie sich vor einem Auskunftsersuchen beraten lassen, ob Sie diese Position durch die eigene Nachfrage schwächen würden.

Beweislast: Wer muss was nachweisen?

Die Verteilung der Beweislast ist ein zentraler Punkt bei der Durchsetzung der Mietpreisbremse. Grundsätzlich gilt: Wer sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft, muss diese auch beweisen. Das bedeutet, der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für den Bestandsschutz vorliegen.

Konkret muss der Vermieter nachweisen, dass der Vormieter tatsächlich die behauptete Miete gezahlt hat und dass diese Miete die nach der Mietpreisbremse zulässige Obergrenze überstieg. Dieser Nachweis kann auf verschiedene Weise erbracht werden. Üblich sind Kopien des vorherigen Mietvertrags, Kontoauszüge, die die Mietzahlungen dokumentieren, oder eine schriftliche Bestätigung des Vormieters.

Wichtig ist, dass der Nachweis die tatsächlich gezahlte Miete belegen muss, nicht nur die vertraglich vereinbarte. Es kommt durchaus vor, dass im Mietvertrag eine bestimmte Miete steht, der Vormieter aber faktisch weniger gezahlt hat, etwa aufgrund einer Vereinbarung oder Mietminderung. In solchen Fällen ist die tatsächlich gezahlte Miete maßgeblich.

Für Sie als Mieter bedeutet die Beweislastverteilung eine erhebliche Erleichterung. Sie müssen nicht beweisen, dass die Vormiete niedriger war. Es reicht, wenn Sie die Behauptung des Vermieters anzweifeln und Auskunft verlangen. Kann der Vermieter die Höhe der Vormiete nicht nachweisen, gilt die Ausnahme nicht, und die normale Mietpreisbremse greift.

Diese Regelung ist besonders wichtig, weil Sie als Mieter in der Regel keine Möglichkeit haben, selbst an Informationen über die Vormiete zu gelangen. Der Vormieter ist nicht verpflichtet, Ihnen Auskunft zu geben, und Sie haben keine Einsicht in fremde Mietverträge. Nur der Vermieter verfügt über die entsprechenden Unterlagen. Deshalb ist es sachgerecht, dass er auch die Beweislast trägt.

In gerichtlichen Verfahren wird dieser Grundsatz konsequent angewendet. Wenn der Vermieter keine oder nur unzureichende Nachweise für die Höhe der Vormiete vorlegt, gehen die Gerichte davon aus, dass die Ausnahme nicht greift. Das gibt Ihnen eine starke Position, wenn Sie Ihre Rechte durchsetzen wollen.

Falsche Angaben: Konsequenzen für den Vermieter

Was geschieht, wenn ein Vermieter bewusst falsche Angaben zur Vormiete macht oder eine nicht existente Vormiete behauptet? Die rechtlichen Konsequenzen können erheblich sein und gehen über die bloße Unwirksamkeit der Mietvereinbarung hinaus.

Zunächst führen falsche Angaben dazu, dass die Berufung auf den Bestandsschutz scheitert. Wenn sich herausstellt, dass die behauptete Vormiete so nicht existierte oder niedriger war als angegeben, gilt die Ausnahme von der Mietpreisbremse nicht. Sie haben dann Anspruch auf Rückzahlung der überhöhten Miete, sobald Sie den Verstoß gerügt haben (§ 556g Absatz 2 BGB). Wie weit diese Rückforderung zeitlich reicht, hängt davon ab, wann Ihr Mietverhältnis entstanden ist und wann Ihre Rüge zugeht. Das erklärt der Abschnitt zur Verjährung weiter unten.

Darüber hinaus können falsche Angaben zur Vormiete als arglistige Täuschung gewertet werden. Nach § 123 BGB berechtigt eine arglistige Täuschung zur Anfechtung des Vertrags. Wenn Sie den Mietvertrag nur deshalb abgeschlossen haben, weil der Vermieter wahrheitswidrig eine hohe Vormiete behauptet hat, können Sie den Vertrag anfechten. Die Anfechtung muss allerdings unverzüglich nach Kenntnis der Täuschung erklärt werden.

Eine Anfechtung hat allerdings weitreichende Folgen und ist für Mieterinnen selten der richtige Weg. Bei einem bereits in Vollzug gesetzten Mietverhältnis wirkt sie nach überwiegender Auffassung nicht auf den Vertragsbeginn zurück, sondern beendet das Mietverhältnis für die Zukunft. Sie verlieren damit Ihre Wohnung, ohne die Rückzahlung zu gewinnen, um die es Ihnen eigentlich geht. Der einfachere und sicherere Weg führt über die Rüge und die Rückforderung, ohne den Vertrag anzutasten.

Neben zivilrechtlichen Konsequenzen können falsche Angaben zur Vormiete auch strafrechtlich relevant sein. Wenn der Vermieter im Rahmen eines Gerichtsverfahrens falsche eidesstattliche Versicherungen abgibt oder falsche Unterlagen vorlegt, kann das als Betrug oder Urkundenfälschung strafbar sein. Solche Fälle sind allerdings selten und erfordern einen bewussten Täuschungsvorsatz.

Für Sie als Mieter ist wichtig zu wissen, dass Sie sich gegen falsche Angaben wehren können und dass der Vermieter ein erhebliches Risiko eingeht, wenn er bei der Vormiete schummelt. Wenn Sie Zweifel an den Angaben haben, sollten Sie konsequent Auskunft fordern und die Nachweise kritisch prüfen.

Praktische Durchsetzung: So fordern Sie Auskunft über die Vormiete

Die Geltendmachung Ihres Auskunftsanspruchs folgt einem klaren Ablauf. Zunächst sollten Sie prüfen, ob Sie überhaupt Grund zur Annahme haben, dass die Mietpreisbremse überschritten ist. Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung, etwa mit dem Mietspiegel München. Liegt Ihre Miete mehr als 10 Prozent über diesem Wert, sollten Sie aktiv werden.

Haben Sie sich nach der Abwägung im vorigen Abschnitt für die Nachfrage entschieden, ist der erste Schritt ein Auskunftsersuchen in Textform an Ihre Vermieterin. Dieses sollte klar und höflich formuliert sein und sich ausdrücklich auf § 556g Absatz 3 BGB beziehen. Sie können etwa schreiben: "Sehr geehrte Damen und Herren, gemäß § 556g Absatz 3 BGB fordere ich Sie auf, mir die Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Miete in Textform mitzuteilen."

Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beantwortung, etwa zwei Wochen. Eine Fristsetzung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, macht aber deutlich, dass Sie eine zeitnahe Antwort erwarten. Falls der Vermieter innerhalb der Frist nicht reagiert, können Sie ein Erinnerungsschreiben nachschieben.

Wenn der Vermieter Auskunft erteilt, prüfen Sie die Angaben sorgfältig. Ist die mitgeteilte Vormiete plausibel? Liegt sie wirklich über der Mietpreisbremse? Wurden nur die Nettokaltmiete angegeben oder fälschlicherweise Nebenkosten eingerechnet? Wenn Zweifel bestehen, können Sie Nachweise verlangen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Angaben zu belegen, wenn Sie dies fordern.

Häufig legt der Vermieter eine Kopie des Vormietvertrags vor. Prüfen Sie, ob dieser Vertrag tatsächlich mit dem unmittelbaren Vormieter geschlossen wurde. Es kommt vor, dass Vermieter Verträge vorlegen, die älter sind und nicht das letzte Mietverhältnis betreffen. Maßgeblich ist ausschließlich die Miete, die der Vormieter unmittelbar vor Beginn Ihres Mietverhältnisses gezahlt hat.

Falls der Vermieter auf Ihr Auskunftsersuchen überhaupt nicht reagiert oder nur ausweichend antwortet, sollten Sie dies dokumentieren. Das Schweigen des Vermieters spricht gegen die Behauptung einer hohen Vormiete. Spätestens zu diesem Zeitpunkt ist es ratsam, professionelle Unterstützung durch einen Mieterverein oder Anwalt einzuholen.

Grenzen und Sonderfälle: Wann Bestandsschutz nicht greift

Der Bestandsschutz für die Vormiete gilt nicht in jeder Situation. Es gibt wichtige Ausnahmen und Grenzen, die Sie kennen sollten, um Ihre Rechte richtig einzuschätzen.

Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung

Wenn Ihre Wohnung vor Ihrem Einzug erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet wurde, greift der Bestandsschutz für die Vormiete nicht. In diesem Fall hat der Vermieter die Möglichkeit, sich auf die Modernisierungsausnahme zu berufen, aber nicht zusätzlich auf eine Vormiete. Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Kosten mindestens ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus betragen.

Diese Regelung verhindert, dass Vermieter sich doppelt absichern. Wer bereits von der Modernisierungsausnahme profitiert, kann nicht zusätzlich eine Vormiete geltend machen. Für Sie als Mieter bedeutet das: Wenn der Vermieter sich auf eine umfassende Modernisierung beruft, prüfen Sie, ob er gleichzeitig eine Vormiete angibt. Beides zusammen ist nicht zulässig.

Staffel- und Indexmiete

Bei Staffel- oder Indexmietverträgen gelten besondere Regeln, die durch aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs präzisiert wurden. Maßgeblich ist nach § 556e Absatz 1 BGB die Miete, die der Vormieter "zuletzt schuldete". Das bedeutet: Es zählt die Miete, die der Vormieter bei Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich zahlen musste.

Wenn der Vormieter beispielsweise einen Staffelmietvertrag hatte, bei Einzug 700 Euro und bei Auszug 900 Euro zahlte, ist die Vormiete 900 Euro. Der Bestandsschutz erfasst also durchaus Staffelerhöhungen, die während des Vormietverhältnisses wirksam wurden. Anders verhält es sich mit künftigen Staffeln: War im Vormietvertrag vereinbart, dass die Miete zu einem bestimmten Stichtag auf 1.000 Euro steigt, der Vormieter zog aber im Monat davor aus, bleiben diese 1.000 Euro unberücksichtigt. Sie wurden nie geschuldet, weil sie aufgrund der vorzeitigen Beendigung nicht mehr wirksam wurden.

Bei Indexmietverträgen gilt: Indexerhöhungen, die auf der ursprünglichen Indexvereinbarung beruhen und während des Vormietverhältnisses wirksam wurden, zählen zur Vormiete. Eine Ausnahme besteht nur für solche Mieterhöhungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses neu vereinbart wurden. Diese bleiben nach § 556e Absatz 1 BGB unberücksichtigt, um Umgehungen der Mietpreisbremse durch kurzfristige Absprachen zwischen Vermieter und Vormieter zu verhindern.

Möblierte Wohnungen

Bei möblierten Wohnungen ist zu unterscheiden zwischen der Grundmiete und dem Möblierungszuschlag. Der Bestandsschutz gilt nur für die Grundmiete. Wenn die Wohnung vorher ebenfalls möbliert vermietet wurde, muss der Vermieter darlegen, welcher Teil der Vormiete auf die Grundmiete und welcher auf die Möblierung entfiel.

Häufig behaupten Vermieter pauschal, die Vormiete habe inklusive Möblierung einen bestimmten Betrag betragen, ohne die Aufteilung zu konkretisieren. Das ist unzulässig. Sie haben das Recht, eine genaue Aufschlüsselung zu verlangen. Nur der auf die Grundmiete entfallende Anteil wird vom Bestandsschutz erfasst.

Teilweise Neuvermietung

Kompliziert wird es, wenn nur ein Teil der Wohnung neu vermietet wird, etwa bei WG-Zimmern. Hier ist im Einzelfall zu prüfen, ob überhaupt eine Neuvermietung im Sinne der Mietpreisbremse vorliegt oder ob es sich um eine Fortsetzung des bestehenden Mietverhältnisses handelt. Diese Fälle sind rechtlich umstritten und sollten mit fachkundiger Unterstützung geprüft werden.

Kurzzeitige Zwischenvermietung

Ein Sonderfall liegt vor, wenn zwischen dem Vormieter und Ihnen eine nur sehr kurzzeitige Zwischenvermietung stattfand, etwa für wenige Wochen. Hier stellt sich die Frage, ob diese Zwischenvermietung tatsächlich die maßgebliche Vormiete darstellt oder ob auf die davor liegende längere Vermietung abzustellen ist. Die Rechtsprechung ist hier noch nicht abschließend geklärt. Wenn Sie Anhaltspunkte dafür haben, dass eine künstliche Zwischenvermietung nur zur Umgehung der Mietpreisbremse diente, sollten Sie dies rechtlich prüfen lassen.

Versäumte Auskunft im Vormietverhältnis

Eine Argumentation, die naheliegt, trägt nicht. Hat Ihre Vermieterin schon gegenüber dem Vormieter eine Auskunftspflicht verletzt, etwa indem sie ihn nicht über eine Modernisierung informierte, können Sie daraus für Ihr eigenes Mietverhältnis nichts herleiten. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Sanktion nur gegenüber demjenigen Mieter wirkt, dem gegenüber die Pflicht verletzt wurde, und nicht auf das folgende Mietverhältnis durchschlägt (Urteil vom 1. Juli 2026, Az. VIII ZR 125/23). Maßgeblich ist allein, ob Ihnen gegenüber die vorvertragliche Auskunft ordnungsgemäß erteilt wurde.

Vormiete im Kontext weiterer Ausnahmen

Die Vormiete ist nur eine von mehreren Ausnahmen von der Mietpreisbremse. In manchen Fällen beruft sich der Vermieter gleichzeitig auf mehrere Ausnahmen. Das kann zulässig sein, führt aber manchmal auch zu Überschneidungen, die zu Ihren Gunsten aufgelöst werden sollten.

Wenn der Vermieter beispielsweise behauptet, sowohl eine hohe Vormiete als auch eine Modernisierung rechtfertige die überhöhte Miete, müssen Sie prüfen, wie sich diese Ausnahmen zueinander verhalten. Wurde die Modernisierung erst nach dem Auszug des Vormieters durchgeführt? Dann kann die Vormiete die Modernisierung nicht berücksichtigt haben. Der Vermieter müsste dann darlegen, dass beide Ausnahmen unabhängig voneinander greifen.

Ebenfalls relevant ist das Zusammenspiel von Vormiete und nachträglichen Mieterhöhungen. Wenn Sie nach Vertragsabschluss eine Mieterhöhung erhalten, etwa wegen gestiegener Betriebskosten oder einer Modernisierung, ändert das nichts an der Beurteilung der ursprünglichen Miete unter der Mietpreisbremse. Die Frage, ob die Anfangsmiete zulässig war, wird dadurch nicht berührt.

Musterschreiben: Auskunftsersuchen zur Vormiete

Um Ihnen die praktische Umsetzung zu erleichtern, finden Sie hier eine Formulierungshilfe für ein Auskunftsersuchen zur Vormiete. Dieses Schreiben können Sie als Orientierung nutzen und an Ihre individuelle Situation anpassen.

Betreff: Auskunft über die Vormiete gemäß § 556g Absatz 3 BGB

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin seit dem [Datum] Mieterin der Wohnung in [Adresse]. Die vereinbarte Nettokaltmiete beträgt [Betrag] Euro monatlich.

Nach meiner Berechnung auf Grundlage des Mietspiegels München liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung bei etwa [Betrag] Euro. Die von mir gezahlte Miete überschreitet die nach der Mietpreisbremse zulässige Obergrenze von 110 Prozent der Vergleichsmiete.

Gemäß § 556g Absatz 3 BGB fordere ich Sie auf, mir die Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Miete in Textform mitzuteilen. Bitte geben Sie dabei die Nettokaltmiete ohne Nebenkosten an. Sollten Zuschläge für Möblierung oder andere Sonderleistungen enthalten gewesen sein, bitte ich um eine entsprechende Aufschlüsselung.

Bitte übersenden Sie mir diese Auskunft sowie geeignete Nachweise innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt dieses Schreibens.

Mit freundlichen Grüßen  
[Ihr Name]

Passen Sie dieses Muster an Ihre konkrete Situation an. Wenn Sie bereits Hinweise darauf haben, dass die Vormiete niedriger war als behauptet, können Sie dies im Schreiben erwähnen. Versenden Sie das Schreiben per Einschreiben mit Rückschein oder als E-Mail mit Lesebestätigung, um den Zugang nachweisen zu können.

Weitere Musterbriefe für andere Situationen im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse finden Sie im entsprechenden Artikel.

Zusammenspiel mit der Rüge

Das Auskunftsersuchen zur Vormiete kann zeitlich unabhängig von einer Rüge der überhöhten Miete erfolgen. Sie können zunächst Auskunft verlangen, um überhaupt festzustellen, ob die Mietpreisbremse verletzt ist. Sobald Sie die Information haben, können Sie dann entscheiden, ob eine Rüge angebracht ist.

Es ist aber auch möglich, Rüge und Auskunftsersuchen zu verbinden. In Ihrem Rügeschreiben können Sie gleichzeitig die überhöhte Miete beanstanden und Auskunft über die Vormiete verlangen. Dieser Weg ist oft effizienter, weil Sie beide Schritte in einem Schreiben erledigen.

Wichtig ist dabei die richtige zeitliche Abfolge. Liegt Ihr Mietbeginn schon mehr als 30 Monate zurück, entfaltet die Rüge ihre Wirkung erst ab ihrem Zugang bei Ihrer Vermieterin. Jede Woche, die Sie dann mit dem Rügen warten, kostet Sie bares Geld. Um diese Zeit nicht zu verlieren, kann es sinnvoll sein, vorsorglich zu rügen und gleichzeitig Auskunft zu verlangen.

Eine Besonderheit gilt, wenn Ihre Vermieterin Ihnen vor Vertragsschluss Auskunft über die Vormiete erteilt hat. Dann muss Ihre Rüge sich nach § 556g Absatz 2 Satz 2 BGB auf diese Auskunft beziehen. Ein pauschaler Satz, die Miete verstoße gegen die Mietpreisbremse, genügt in diesem Fall nicht. Sie müssen benennen, warum die mitgeteilte Vormiete die Miethöhe nicht trägt, etwa weil Sie den genannten Betrag für unzutreffend halten.

Falls sich nach der Auskunft herausstellt, dass die Vormiete tatsächlich höher lag als die Mietpreisbremse erlaubt und der Bestandsschutz greift, läuft Ihre Rüge schlicht ins Leere. Sie hat dann keine Wirkung, weil kein Verstoß vorliegt. Eine vorsorglich ausgesprochene Rüge kostet Sie also nichts außer dem Porto, sie belastet allenfalls das Verhältnis zu Ihrer Vermieterin.

Verjährung beachten

Wie bei allen Ansprüchen im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse gilt auch für die Rückforderung überhöhter Miete wegen fehlerhafter Berufung auf die Vormiete eine Verjährungsfrist. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt haben.

Für die Praxis bedeutet das: Offen sind immer das laufende Jahr und die drei vorangegangenen Kalenderjahre, weil die Verjährung der einzelnen Monatsmieten jeweils erst mit dem Jahresende des Zahlungsjahres beginnt. Alles, was davor liegt, ist verjährt.

Die Verjährung ist dabei nur die eine Grenze. Die zweite ist die Rüge. Ohne sie besteht überhaupt kein Rückzahlungsanspruch, und wie weit die Rückforderung reicht, hängt zusätzlich davon ab, wann Ihr Mietverhältnis entstanden ist. Nur wenn es ab dem 1. April 2020 entstanden ist, Sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn rügen und das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch besteht, können Sie die Überzahlung ab Mietbeginn zurückfordern. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, bleibt Ihnen nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete.

Um Ihre Ansprüche zu sichern, sollten Sie nicht zu lange mit dem Auskunftsersuchen und der Rüge warten. Je früher Sie aktiv werden, desto mehr überhöhte Miete können Sie zurückfordern. Die Verjährung kann durch verschiedene Maßnahmen gehemmt werden, etwa durch Verhandlungen mit dem Vermieter oder durch Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens.

Häufig gestellte Fragen

Muss der Vermieter mir unaufgefordert mitteilen, wie hoch die Vormiete war?

Ja, wenn sie die Miete mit der Vormiete rechtfertigen will. Nach § 556g Absatz 1a Satz 1 Nummer 1 BGB muss Ihre Vermieterin Ihnen die Höhe der Vormiete unaufgefordert und in Textform mitteilen, bevor Sie Ihre Vertragserklärung abgeben. Unterlässt sie das, kann sie sich zunächst nicht auf den Bestandsschutz berufen, und die Miete ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent begrenzt. Eine Pflicht, ohne Anlass über die Vormiete zu informieren, besteht dagegen nicht. Beruft sich Ihre Vermieterin gar nicht auf eine Ausnahme, muss sie auch nichts mitteilen.

Kann ich die Auskunft auch vom Vormieter direkt verlangen?

Nein, der Vormieter ist Ihnen gegenüber nicht auskunftspflichtig. Der Anspruch aus § 556g Absatz 3 BGB richtet sich ausschließlich gegen den Vermieter. Wenn Sie den Vormieter persönlich kennen, können Sie ihn natürlich freiwillig um Information bitten, aber er ist rechtlich nicht verpflichtet, Ihnen Auskunft zu geben.

Was passiert, wenn der Vermieter behauptet, die Unterlagen nicht mehr zu haben?

Der Vermieter ist verpflichtet, Mietverträge und Zahlungsnachweise für eine angemessene Zeit aufzubewahren. Wenn er sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft, muss er diese auch nachweisen können. Kann er keine Unterlagen vorlegen, spricht dies gegen die Behauptung einer hohen Vormiete. Im Zweifel geht das zu seinen Lasten.

Gilt der Bestandsschutz auch, wenn die Vormiete nur geringfügig über der Mietpreisbremse lag?

Ja, der Bestandsschutz gilt unabhängig davon, um wie viel die Vormiete die Mietpreisbremse überschritten hat. Selbst wenn die Vormiete nur 20 Euro über der zulässigen Obergrenze lag, darf der Vermieter diese Miete weiter verlangen. Allerdings darf er nicht mehr verlangen als der Vormieter tatsächlich gezahlt hat.

Was ist, wenn der Vermieter eine Staffelmiete angibt? Welcher Betrag gilt dann?

Bei Staffelmietverträgen ist die zuletzt vom Vormieter geschuldete Miete maßgeblich, also die Miete bei Beendigung des Vormietverhältnisses. Wenn der Vormieter durch Staffelerhöhungen am Ende 900 Euro zahlte, gilt diese Miete als Vormiete. Künftige Staffeln, die wegen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr wirksam wurden, bleiben unberücksichtigt. Wenn beispielsweise im Vormietvertrag stand, die Miete steige zum Beginn eines bestimmten Monats auf 1.000 Euro, der Vormieter aber im Monat davor auszog, zählen die 1.000 Euro nicht.

Kann ich die Miete sofort kürzen, wenn ich Zweifel an der Vormiete habe?

Davon ist dringend abzuraten. Irren Sie sich, geraten Sie in Zahlungsverzug, und schon ein Rückstand von etwas mehr als einer Monatsmiete kann eine fristlose Kündigung nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB tragen. Klären Sie zunächst die Tatsachenlage und rügen Sie die überhöhte Miete. Solange die zulässige Höhe nicht feststeht, zahlen Sie die volle Miete unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung weiter. So bleibt Ihr Anspruch erhalten, ohne dass Sie Ihre Wohnung riskieren. Eine Formulierung dafür finden Sie in den Musterbriefen.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Beurteilung, ob in Ihrem konkreten Fall die Ausnahme für die Vormiete greift und wie Sie am besten vorgehen, hängt von vielen Einzelfallumständen ab. Für eine verbindliche Einschätzung wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein.

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