Die Kappungsgrenze in München: Schutz vor überhöhten Mieterhöhungen im laufenden Vertrag

Die Mietpreisbremse schützt Mieter bei der Neuvermietung vor überhöhten Mieten. Doch was passiert, wenn Sie bereits in einer Wohnung wohnen und Ihr Vermieter die Miete erhöhen will? Hier greift ein anderes Instrument: die Kappungsgrenze. In München ist dieser Schutz besonders stark ausgeprägt, denn die Miete darf im laufenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen. Dieser Artikel erklärt, wie die Kappungsgrenze funktioniert, wie Sie ein Mieterhöhungsverlangen prüfen und wann Sie der Erhöhung widersprechen können.

Inhalt

Was ist die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark ein Vermieter die Miete im laufenden Mietverhältnis erhöhen darf. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 558 Absatz 3 BGB. Die Grundregel lautet: Die Miete darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen diesen Prozentsatz auf 15 Prozent absenken.

München gehört zu diesen Gebieten. Die bayerische Mieterschutzverordnung legt fest, dass in München und zahlreichen weiteren bayerischen Gemeinden die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt. Diese Verordnung ist seit dem 1. Januar 2026 in Kraft und gilt bis zum 31. Dezember 2029.

Die Kappungsgrenze ist dabei nicht das einzige Limit. Die Miete darf auch nach der Erhöhung nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gelten also immer zwei Grenzen gleichzeitig, und die niedrigere bestimmt, wie weit die Erhöhung gehen darf.

Der Unterschied zur Mietpreisbremse

Die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse werden häufig verwechselt, obwohl sie völlig unterschiedliche Situationen betreffen.

Die Mietpreisbremse greift bei Neuvermietungen. Wenn Sie eine neue Wohnung anmieten, darf die vereinbarte Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Rechtsgrundlage bilden die §§ 556d bis 556g BGB.

Die Kappungsgrenze dagegen schützt Bestandsmieter. Wenn Sie bereits in einer Wohnung leben und Ihr Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen will, begrenzt die Kappungsgrenze, wie stark diese Anpassung innerhalb von drei Jahren ausfallen darf. Die Rechtsgrundlage ist § 558 Absatz 3 BGB.

Beide Instrumente nutzen die ortsübliche Vergleichsmiete als Bezugsgröße und werden in München durch dieselbe Mieterschutzverordnung aktiviert. Dennoch sind es rechtlich eigenständige Regelungen mit unterschiedlichen Voraussetzungen und unterschiedlichen Rechtsfolgen.

Wie die Kappungsgrenze berechnet wird

Die Kappungsgrenze begrenzt den Gesamtanstieg der Miete innerhalb eines rollierenden Dreijahreszeitraums. Maßgeblich ist die Differenz zwischen der Miete, die zu Beginn dieses Zeitraums gezahlt wurde, und der Miete nach der beabsichtigten Erhöhung. Diese Differenz darf in München 15 Prozent nicht überschreiten. Dabei werden Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten nicht mitgerechnet. Liegt die geforderte Miete zusätzlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist sie auch aus diesem Grund unzulässig.

Berechnungsbeispiel für München

Nehmen Sie an, Sie zahlen seit mehreren Jahren eine Nettokaltmiete von 900 Euro für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in München, also 12,86 Euro pro Quadratmeter. Ihr Vermieter möchte die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, die laut Mietspiegel 15,00 Euro pro Quadratmeter beträgt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete läge bei 1.050 Euro monatlich (15,00 Euro mal 70 Quadratmeter). Die Kappungsgrenze erlaubt aber nur eine Erhöhung um maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren, also auf 1.035 Euro (900 Euro mal 1,15). Die Kappungsgrenze ist in diesem Fall die niedrigere Grenze und bestimmt damit die maximal zulässige Miete.

Hätte der Vermieter dagegen bereits vor zwei Jahren eine Erhöhung von 900 auf 960 Euro durchgesetzt, sieht die Rechnung anders aus. Die Ausgangsmiete vor drei Jahren betrug 900 Euro, die Kappungsgrenze liegt also bei 1.035 Euro. Von der aktuellen Miete (960 Euro) darf der Vermieter noch bis zu 75 Euro aufschlagen, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete das zulässt. Der Vermieter kann die Kappungsgrenze nicht dadurch umgehen, dass er die Miete in mehreren kleinen Schritten erhöht. Entscheidend ist immer der Gesamtanstieg innerhalb des Dreijahreszeitraums.

Was bei der Berechnung nicht mitzählt

Nicht jede Mietsteigerung wird auf die Kappungsgrenze angerechnet. Erhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB und Anpassungen der Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben außen vor. Diese können zusätzlich zur Kappungsgrenze anfallen.

Das hat in der Praxis erhebliche Bedeutung. Ein Vermieter, der die Miete um 15 Prozent wegen der Vergleichsmiete und zusätzlich wegen einer energetischen Sanierung erhöht, verstößt nicht gegen die Kappungsgrenze. Die Modernisierungsumlage wird separat berechnet und ist nicht Teil des 15-Prozent-Limits.

Welche Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gelten

Bevor die Kappungsgrenze überhaupt ins Spiel kommt, muss der Vermieter mehrere Voraussetzungen erfüllen. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist nur wirksam, wenn der Vermieter bestimmte formelle und materielle Anforderungen einhält.

Die Sperrfrist

Die Miete muss zum Zeitpunkt der beabsichtigten Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben sein. Das Mieterhöhungsverlangen darf der Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung aussprechen. Das bedeutet in der Praxis: Zwischen zwei Mieterhöhungen nach § 558 BGB liegen immer mindestens 15 Monate. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten lösen die Sperrfrist dagegen nicht aus.

Die Textform

Der Vermieter muss Ihnen das Mieterhöhungsverlangen in Textform mitteilen. Ein Brief, ein Fax oder eine E-Mail genügen. Eine mündliche Ankündigung reicht nicht aus und ist unwirksam.

Die Begründung

Der Vermieter muss die Erhöhung begründen. Dazu kann er sich auf den qualifizierten Mietspiegel beziehen, auf Vergleichswohnungen, auf ein Sachverständigengutachten oder auf eine Mietdatenbank. In München ist der qualifizierte Mietspiegel das gängigste Begründungsmittel. Wichtig: Wenn ein qualifizierter Mietspiegel existiert und Angaben für die betreffende Wohnung enthält, muss der Vermieter diese Angaben im Erhöhungsverlangen mitteilen, auch wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Fehlt diese Angabe, ist die Mieterhöhung unwirksam.

Zustimmungserfordernis

Anders als bei der Mietpreisbremse kann der Vermieter die Erhöhung nicht einseitig durchsetzen. Er benötigt Ihre Zustimmung. Stimmen Sie nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage auf Zustimmung vor dem Amtsgericht erheben. Versäumt er diese Frist, ist das Mieterhöhungsverlangen hinfällig und er muss den gesamten Prozess erneut starten.

So prüfen Sie ein Mieterhöhungsverlangen

Wenn Sie ein Mieterhöhungsschreiben erhalten, haben Sie den Rest des Monats, in dem das Schreiben zugegangen ist, plus zwei weitere Monate Zeit, um zu reagieren. In dieser Überlegungsfrist sollten Sie folgende Punkte prüfen.

Zunächst die formellen Voraussetzungen: Ist das Schreiben in Textform verfasst? Enthält es eine nachvollziehbare Begründung? Werden die Angaben des qualifizierten Mietspiegels mitgeteilt? Ist die Sperrfrist seit der letzten Erhöhung eingehalten? Fehlt auch nur ein formelles Element, ist die Mieterhöhung unwirksam und Sie müssen nicht zustimmen.

Dann die materielle Prüfung: Liegt die geforderte Miete tatsächlich innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete? Stimmt die Einordnung Ihrer Wohnung im Mietspiegel hinsichtlich Lage, Baujahr, Ausstattung und Größe? Hat der Vermieter die richtigen Zu- und Abschläge berücksichtigt? Und schließlich: Wird die Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren eingehalten? Wie Sie den Münchner Mietspiegel richtig anwenden, erklärt der entsprechende Artikel im Detail.

Wenn die Erhöhung formell wirksam, aber inhaltlich nur teilweise berechtigt ist, können Sie der Erhöhung teilweise zustimmen. Sie müssen nicht alles oder nichts akzeptieren. Sie können beispielsweise der Erhöhung bis zur Kappungsgrenze zustimmen, aber den darüber hinausgehenden Teil ablehnen.

Das Sonderkündigungsrecht

Ein Punkt, der bei Mieterhöhungen oft übersehen wird: Wenn Ihr Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangt, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Sie können das Mietverhältnis bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens kündigen, mit Wirkung zum Ende des übernächsten Monats. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Dieses Recht nach § 561 BGB ist vor allem dann relevant, wenn die Mieterhöhung zwar rechtlich korrekt, aber für Sie finanziell nicht tragbar ist. Es gibt Ihnen die Möglichkeit, sich von dem Mietverhältnis zu lösen, ohne die höhere Miete zahlen zu müssen.

Häufige Missverständnisse

Das verbreitetste Missverständnis lautet: „Der Vermieter darf die Miete alle drei Jahre automatisch um 15 Prozent erhöhen." Das ist gleich in mehrfacher Hinsicht falsch. Erstens ist die Kappungsgrenze kein Anspruch des Vermieters auf eine Erhöhung, sondern eine Obergrenze. Zweitens darf die Miete auch nach der Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Wenn Ihre aktuelle Miete bereits auf Höhe der Vergleichsmiete liegt, ist keine Erhöhung möglich, unabhängig von der Kappungsgrenze. Drittens muss der Vermieter den gesamten formellen Prozess einhalten, einschließlich Begründung und Zustimmungserfordernis.

Ein weiteres Missverständnis betrifft Staffel- und Indexmietverträge. Die Kappungsgrenze gilt nur für Mieterhöhungen nach § 558 BGB, also die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei Staffel- und Indexmietverträgen wird die Miete nach anderen Mechanismen angepasst. Die Kappungsgrenze spielt dort keine Rolle. Wie die Mietpreisbremse bei diesen Vertragsformen greift, erklärt der Artikel zu Staffelmiete und Indexmiete.

Praktische Tipps für Münchner Mieter

Reagieren Sie nicht unter Druck. Die Überlegungsfrist gibt Ihnen ausreichend Zeit für eine sorgfältige Prüfung. Nutzen Sie diese Zeit und lassen Sie sich nicht von Formulierungen im Erhöhungsschreiben verunsichern, die eine sofortige Zustimmung nahelegen.

Prüfen Sie den Mietspiegel selbst. Der Online-Rechner des Münchner Mietspiegels ermöglicht eine eigenständige Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Ihre Wohnung. Vergleichen Sie das Ergebnis mit der vom Vermieter angesetzten Vergleichsmiete. Abweichungen bei der Wohnlage oder den Ausstattungsmerkmalen sind häufig und können die zulässige Miethöhe erheblich beeinflussen.

Dokumentieren Sie den Dreijahreszeitraum. Notieren Sie, wann die letzte Mieterhöhung wirksam geworden ist und wie hoch die Ausgangsmiete vor drei Jahren war. Nur so können Sie die Einhaltung der Kappungsgrenze zuverlässig nachrechnen.

Holen Sie sich Unterstützung bei Unsicherheiten. Der Münchner Mieterverein berät seine Mitglieder bei Mieterhöhungen und prüft auf Wunsch das Erhöhungsverlangen. Die Kosten einer Mitgliedschaft stehen in keinem Verhältnis zu den finanziellen Folgen einer ungeprüft akzeptierten Mieterhöhung.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Artikel bietet eine allgemeine Übersicht über die Kappungsgrenze und die Prüfung von Mieterhöhungen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Rechtslage kann sich ändern, und jeder Einzelfall ist unterschiedlich. Insbesondere die korrekte Einordnung einer Wohnung im Mietspiegel und die Beurteilung formeller Mängel eines Mieterhöhungsverlangens erfordern oft eine fachkundige Bewertung. Bei konkreten rechtlichen Fragen oder wenn Sie ein Mieterhöhungsverlangen erhalten haben, sollten Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder eine qualifizierte Mieterberatung wenden.

Fazit

Die Kappungsgrenze schützt Münchner Bestandsmieter vor sprunghaften Mieterhöhungen. Mit der auf 15 Prozent abgesenkten Grenze haben Mieter in München einen stärkeren Schutz als in Städten ohne diese Absenkung. Entscheidend ist, dass Sie ein Mieterhöhungsverlangen nicht ungeprüft akzeptieren. Die formellen Anforderungen sind streng, die Fristen klar geregelt, und die Beweislast für die Berechtigung der Erhöhung liegt beim Vermieter. Wer seine Rechte kennt und die Erhöhung sorgfältig prüft, kann unbegründete oder überhöhte Forderungen wirksam abwehren.

Zurück zur Artikelübersicht