Den Münchner Mietspiegel richtig anwenden

Der Mietspiegel ist das entscheidende Werkzeug bei der Prüfung der Mietpreisbremse. Ohne eine korrekt ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich nicht sagen, ob eine Miete zu hoch ist. In München gilt seit März 2025 der qualifizierte Mietspiegel 2025, der alle zwei Jahre neu erstellt wird. Dieser Artikel erklärt Schritt für Schritt, wie Sie den Mietspiegel richtig anwenden, welche Fehler häufig gemacht werden und wie Sie die Spanneneinordnung sauber vornehmen.

Inhalt

Warum der Mietspiegel für die Mietpreisbremse zentral ist

Die Mietpreisbremse erlaubt bei Neuvermietungen eine Miete von höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese ortsübliche Vergleichsmiete ist die zentrale Bezugsgröße. Alles steht und fällt mit ihrer korrekten Ermittlung. Wer den Mietspiegel falsch anwendet, kommt zu einer falschen Vergleichsmiete und damit auch zu einer falschen zulässigen Höchstmiete. Das kann im Ergebnis bedeuten, dass eine überhöhte Miete unbeanstandet bleibt oder umgekehrt eine korrekte Miete zu Unrecht gerügt wird.

In München kommt Mietern eine Besonderheit zugute. Der Mietspiegel ist von der Stadt als qualifiziert anerkannt, und das hat eine konkrete rechtliche Folge. Die Werte im Mietspiegel gelten zunächst als korrekt. Wer das Gegenteil behaupten will, muss das mit konkreten Argumenten belegen. Bloße Gegenbehauptungen reichen nicht. Diese Wirkung gilt auch bei der Prüfung der Mietpreisbremse. Solange Sie den Mietspiegel sauber anwenden, haben Sie also eine starke Ausgangsposition.

Rechtliche Einordnung

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Das Gesetz unterscheidet zwei Arten von Mietspiegeln. Der einfache Mietspiegel nach § 558c BGB ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt wurde. Seit dem Mietspiegelreformgesetz vom 10. August 2021, in Kraft seit 1. Juli 2022, müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen.

Der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB geht darüber hinaus. Er wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der zuständigen Behörde oder den Interessenvertretern als qualifiziert anerkannt. Nach § 558d Absatz 2 BGB muss er im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden.

Die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels

Die rechtliche Besonderheit des qualifizierten Mietspiegels liegt in § 558d Absatz 3 BGB. Dort heißt es, dass vermutet wird, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese Vermutung ist zwar widerlegbar, die Hürde dafür ist aber hoch. Wer die Werte angreift, muss substantiiert gegen den Mietspiegel vortragen. Die bloße Behauptung, die Werte seien falsch, reicht nicht.

Für Mieter in München ist das eine starke Position. Sobald Sie die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel korrekt ermittelt haben, liegt die Beweislast für eine abweichende Bewertung beim Vermieter. Der Vermieter kann sich also nicht einfach auf angeblich höhere Marktmieten oder Angebotspreise berufen, um einen höheren Wert zu begründen.

Der Münchner Mietspiegel im Überblick

Der Mietspiegel für München 2025 wurde vom Sozialausschuss des Stadtrats am 20. März 2025 beschlossen und von der Vollversammlung des Stadtrates am 26. März 2025 als qualifiziert anerkannt. Die Datenerhebung erfolgte im Auftrag der Landeshauptstadt München durch das Marktforschungsinstitut Kantar GmbH, die statistische Analyse durch den Lehrstuhl für Statistik der Ludwig-Maximilians-Universität unter Professor Göran Kauermann. Der Mietspiegel erfasst Mieten, die zwischen Februar 2018 und Januar 2024 neu vereinbart oder geändert wurden.

Die durchschnittliche ortsübliche Nettokaltmiete liegt laut Mietspiegel für München 2025 bei 15,38 Euro pro Quadratmeter. Dieser Durchschnittswert ist allerdings nur ein Orientierungspunkt. Die tatsächlich anzusetzende Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung wird immer anhand der individuellen Wohnungsmerkmale berechnet und weicht oft deutlich von diesem Durchschnitt ab. Je nach Lage, Baujahr und Ausstattung kann die rechnerische Vergleichsmiete zwischen rund 2 Euro und über 30 Euro pro Quadratmeter liegen.

Eine Münchner Besonderheit ist der Rhythmus der Neuerstellung. Das Gesetz schreibt vor, dass qualifizierte Mietspiegel alle zwei Jahre angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden müssen. Viele Städte nutzen dafür zwischenzeitlich eine reine Indexfortschreibung. Der Münchner Stadtrat hat sich bereits 2011 dafür entschieden, den Mietspiegel alle zwei Jahre vollständig neu zu erstellen. Das bedeutet, dass die Zahlen in diesem Artikel lediglich den Stand 2025 und 2026 abbilden. Spätestens 2027 wird es einen neuen Mietspiegel geben, mit angepassten Grundpreisen, Zu- und Abschlägen sowie gegebenenfalls neuen oder abweichenden Merkmalen.

Wann der Mietspiegel nicht unmittelbar anwendbar ist

Bevor Sie mit der Berechnung beginnen, sollten Sie prüfen, ob der Mietspiegel auf Ihre Wohnung überhaupt unmittelbar anwendbar ist. Er gilt grundsätzlich nur für frei finanzierte Mietwohnungen im Stadtgebiet München. Ausgeschlossen sind preisgebundene Wohnungen wie Sozialwohnungen, gewerblich genutzte Räume, Obdachlosenunterkünfte sowie Studierenden- und Jugendwohnheime.

Darüber hinaus gibt es eine Liste von Wohnungstypen, für die der Mietspiegel nicht unmittelbar anwendbar ist. Dazu gehören möblierter Wohnraum, Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Einzelzimmer, Penthousewohnungen, Werkswohnungen, Wohnungen im Untergeschoss, Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und private Untermietverhältnisse. Ausgeschlossen sind außerdem Wohnungen ohne Küche, ohne Badezimmer oder ohne Toilette, Wohnungen mit von Mitmietern gemeinsam genutzten Sanitärräumen sowie Wohnungen ohne vom Vermieter gestellte Heizung oder Warmwasserversorgung. Schließlich gilt der Mietspiegel nicht unmittelbar für Wohnungen unter 20 Quadratmetern oder über 160 Quadratmetern Wohnfläche.

Für die Mietpreisbremse ist diese Einschränkung bedeutsam. Wenn Ihre Wohnung in eine der genannten Kategorien fällt, kann der Mietspiegel trotzdem als Orientierungshilfe dienen, ist aber kein unmittelbares Begründungsmittel. Bei möblierten Wohnungen gibt es zudem eine eigene Regelung zum Möbelzuschlag, der gesondert zu berechnen ist.

Die Berechnung in sechs Arbeitsschritten

Die Broschüre des Mietspiegels für München 2025 führt die Berechnung in sechs Arbeitsschritten durch. Diese Struktur wirkt auf den ersten Blick umständlich, ist aber durchdacht. Jeder Schritt hat einen eigenen Zweck, und das Überspringen einzelner Schritte führt regelmäßig zu Fehlern.

Arbeitsschritt 1: Betriebskosten bei Inklusivmiete

Der erste Arbeitsschritt betrifft nur Mietverträge mit einer sogenannten Inklusivmiete, bei der Betriebskosten ganz oder teilweise in der vereinbarten Miete enthalten sind. Im Regelfall ist heute jedoch eine Nettomiete vereinbart, bei der alle Betriebskosten zusätzlich zur Miete bezahlt werden, entweder als monatliche Vorauszahlung mit Jahresabrechnung oder als Pauschale. Ist das bei Ihnen der Fall, können Sie diesen Arbeitsschritt überspringen. Bei einer Inklusivmiete müssen Sie dagegen anhand Ihrer Betriebskostenabrechnung ermitteln, welche Kosten mit der Miete abgegolten sind, und diese aus der Betriebskostentabelle herausrechnen.

Der häufigste Fehler in diesem Schritt ist, Betriebskosten doppelt zu berücksichtigen, obwohl sie bereits separat gezahlt werden. Das führt zu einer rechnerisch höheren Vergleichsmiete und damit im Ergebnis zu einer für den Mieter ungünstigen Berechnung.

Arbeitsschritt 2: Grundpreis nach Wohnfläche und Baujahr

Im zweiten Schritt lesen Sie aus Tabelle 2 des Mietspiegels den Grundpreis der monatlichen Nettomiete in Euro pro Quadratmeter ab. Die Tabelle ist nach Wohnfläche (in Schritten von zwei Quadratmetern von 20 bis 160 Quadratmetern) und Baujahr (mit elf Baualtersklassen von vor 1918 bis 2023) gegliedert.

Zwei Regeln sind hier besonders wichtig. Erstens gilt bei Zwischenwerten der Wohnfläche die nächsthöhere Kategorie. Eine Wohnung mit 80,3 Quadratmetern fällt also in die Kategorie 81 bis 82 Quadratmeter, nicht in die Kategorie 79 bis 80 Quadratmeter. Zweitens ist die Baualtersklasse nach dem Baujahr des Gebäudes zu bestimmen, in dem das Gebäude erstellt wurde. Eine Ausnahme gilt bei Kernsanierungen oder wenn durch An- oder Umbau neuer Wohnraum geschaffen wurde, etwa durch einen Dachgeschossausbau. Dann ist die Wohnung in die Baualtersklasse einzuordnen, in der die Baumaßnahmen abgeschlossen wurden.

Eine weitere wichtige Einschränkung in diesem Schritt: Eine vom Mieter auf eigene Kosten eingebrachte Ausstattung oder durchgeführte Modernisierung darf bei der späteren Ermittlung von Zu- und Abschlägen nicht berücksichtigt werden. Wer als Mieter selbst die Küche eingebaut oder das Bad modernisiert hat, muss diese Verbesserungen bei der Berechnung unberücksichtigt lassen.

Arbeitsschritt 3: Zu- und Abschläge

Der dritte Schritt ist der umfangreichste und fehleranfälligste. Aus Tabelle 3 werden Zu- und Abschläge für Wohnlage, Gebäudetyp, Haustyp, Heizung, Sanitärbereich, Küche, Fußboden, Balkon und weitere Merkmale ermittelt. Die Beträge werden in Euro pro Quadratmeter und Monat angegeben.

Die Wohnlage nach dem beigefügten Stadtplan ist die erste und oft wichtigste Entscheidung. Der Mietspiegel für München 2025 unterscheidet sechs Wohnlagenkategorien: durchschnittliche Lage (kein Zu- oder Abschlag), gute Lage (+0,43 Euro), beste Lage (+2,10 Euro), zentrale durchschnittliche Lage (+0,80 Euro), zentrale gute Lage (+2,29 Euro) und zentrale beste Lage (+2,70 Euro). Genau eine dieser Lagen muss gewählt werden. Ausschlaggebend ist nicht die Adresse, sondern die tatsächliche Lage der Wohnung im Vorder- oder Rückgebäude sowie gegebenenfalls vorgegebene Lageabstufungen bei Straßenlärm oder sonstigen Immissionen.

Bei den Gebäudetypen gibt es Abschläge für Hochhäuser (-0,96 Euro) und Wohnblocks (-1,13 Euro) mit konkreten Definitionen. Bei Hochhäusern geht es um Gebäude mit mindestens sechs Stockwerken zusätzlich zum Erdgeschoss, fertiggestellt nach 1948 und vor 1999. Wohnblocks sind freistehende oder zusammenhängende Gebäude ohne Aufzug mit größerer Grünfläche und höchstens fünf Stockwerken zusätzlich zum Erdgeschoss.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Einordnung von Altbauten, also Wohnungen in Gebäuden mit Baujahr vor 1949. Hier unterscheidet der Mietspiegel fünf Haustypen (sehr einfacher Altbau, einfacher Altbau, guter Altbau, einfacher Nachkriegsbau, anderer Haustyp), wobei für Altbauten zwei Parameter ausschlaggebend sind: der Ausbau des Speichers beziehungsweise Dachbodens und das Vorhandensein typischer Stilelemente wie Stuck, eine Raumhöhe über 2,90 Meter oder ein größter Wohnraum mit einer Fläche über 20 Quadratmetern. Die Zu- und Abschläge reichen von -2,58 Euro für einen sehr einfachen Altbau bis +0,36 Euro für einen guten Altbau. Bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung kann die Einordnung in die falsche Kategorie also schnell über 200 Euro Monatsmiete ausmachen.

Im Sanitärbereich sind mehrere Zuschläge kumulativ möglich, etwa für besondere Zusatzausstattung im Bad, einen nicht mit Strom betriebenen Handtuchheizkörper, eine separate bodengleiche Dusche, ein mindestens sechs Quadratmeter großes Bad oder ein zweites ausgestattetes Bad sowie für ein modernisiertes Bad. Bei der Küche gibt es Zuschläge für eine offene Küche und für die Küchenausstattung (Glaskeramik-Kochmulde, Kühlschrank, Geschirrspülmaschine), die nur dann angesetzt werden dürfen, wenn der Vermieter als Grundausstattung eine Spülmöglichkeit und Einbauschränke zur Verfügung gestellt hat.

Neu im Mietspiegel für München 2025 sind unter anderem die Zuschläge für eine separate bodengleiche Dusche (+0,62 Euro) und für modernisierte Fenster (+2,10 Euro) bei Altbauten mit Baujahr vor 1949. Auch das in Tabelle 5 als begründete Abweichung aufgeführte Merkmal der Wärmedämmung der Außenwände (bis zu +0,90 Euro) ist eine Neuerung. Diese Merkmale können bei späteren Mietspiegeln wieder verändert werden.

Arbeitsschritt 4: Die Schwankungsbreiten der Spannen

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein Punktwert, sondern eine Bandbreite. Mieten innerhalb dieser Bandbreite gelten noch als ortsüblich. Der Mietspiegel für München 2025 weist zwei unterschiedliche Schwankungsbreiten aus: Für nicht zentrale Wohnlagen (durchschnittliche, gute und beste Lage) reichen die Spannen von -2,81 Euro bis +2,77 Euro pro Quadratmeter um den durchschnittlichen Wert. Für zentrale Wohnlagen (zentrale durchschnittliche, zentrale gute und zentrale beste Lage) sind die Spannen größer und reichen von -3,71 Euro bis +3,80 Euro pro Quadratmeter.

Die Spannen stellen die sogenannten Zweidrittel-Spannen dar. Sie geben also den Bereich an, in dem zwei Drittel der beobachteten Mieten für vergleichbare Wohnungen liegen. Das bedeutet auch, dass rund ein Drittel der tatsächlichen Mieten außerhalb der Spanne liegt, sowohl nach unten als auch nach oben.

Arbeitsschritt 5: Begründete Abweichungen

Eine Abweichung vom durchschnittlichen Wert innerhalb der Spanne erfordert in jedem Fall eine Begründung. Das ist ein Punkt, den viele Mieter und auch manche Vermieter übersehen. Der Mittelwert ist der Ausgangspunkt, nicht der obere Spannenwert.

Tabelle 5 des Mietspiegels für München 2025 nennt konkrete Faktoren, die eine Abweichung nach oben oder unten begründen können. Dazu gehören eine unterschiedliche oder unvollständige Warmwasserversorgung (bis zu -0,70 Euro), die Lage im Rückgebäude bei Baujahr nach 1948 (bis zu +0,70 Euro), eine Wärmedämmung der Außenwände bei Gebäuden mit Baujahr nach 1948 und vor 1999 (bis zu +0,90 Euro) sowie eine besonders gestaltete Stilfassade bei Altbauten (bis zu +0,40 Euro nach oben beziehungsweise bis zu -0,25 Euro nach unten bei fehlender Stilfassade).

Außerdem können in Tabelle 5 Ziffer 5 zusätzliche Begründungen berücksichtigt werden, etwa wenn die Wohnung erheblich vom Standard der Zu- und Abschlagsmerkmale in Tabelle 3 abweicht oder wenn sogenannte Schwellenwerte auftreten. Ein Beispiel dafür ist die Modernisierung des Bades, die in Tabelle 3 nur bei Baujahr vor 1999 zu einem Zuschlag führt. Liegt das Baujahr bei 1999 oder nur wenige Jahre später, kann über Tabelle 5 trotzdem ein reduzierter Zuschlag berücksichtigt werden.

Die begründeten Abweichungen sind allerdings mit zwei wichtigen Einschränkungen verbunden. Erstens haben sie nach der Erläuterung im Mietspiegel nur die Beweiskraft eines einfachen Mietspiegels, nicht die starke Vermutungswirkung nach § 558d Absatz 3 BGB. Das bedeutet, dass Streit über begründete Abweichungen schwieriger zu führen ist als Streit über die Tabellenwerte selbst. Zweitens darf die Summe der begründeten Abweichungen die aus Tabelle 4 ermittelten Schwankungsbreiten nicht überschreiten.

Arbeitsschritt 6: Endergebnis

Im letzten Schritt wird alles zusammengeführt. Die Summe aus Grundpreis, Zu- und Abschlägen sowie gegebenenfalls Betriebskosten ergibt die durchschnittliche ortsübliche Miete. Durch Addition und Subtraktion der Schwankungsbreiten erhalten Sie den oberen und unteren Spannenwert. Die begründeten Abweichungen werden abschließend auf die durchschnittliche ortsübliche Miete angewendet, dürfen aber die Spannen nicht überschreiten.

Die Spanneneinordnung im Detail

Die Spanneneinordnung ist der am meisten umstrittene Teil der Mietspiegelanwendung. Viele Vermieter argumentieren, sie könnten die Miete bis zum oberen Spannenwert plus zehn Prozent ansetzen. Das ist rechtlich nicht korrekt.

Der Ausgangspunkt der Berechnung ist immer der durchschnittliche Wert aus den Arbeitsschritten 1 bis 3, nicht der obere Spannenwert. Jede Abweichung nach oben muss begründet werden. Die Zuschläge in Tabelle 3 sind dabei bereits in den durchschnittlichen Wert eingerechnet. Zusätzliche Zuschläge nach oben sind nur über Tabelle 5 möglich, und zwar nur in dem Rahmen, den diese Tabelle vorsieht.

Daraus ergibt sich eine für Mieter wichtige Argumentationslinie: Wenn der Vermieter oder der Vormieter die Miete am oberen Spannenwert ansetzt, muss er konkrete Merkmale aus Tabelle 5 benennen, die diese Abweichung rechtfertigen. Ohne Begründung ist die Obergrenze der durchschnittliche Wert aus Tabelle 3. Die Mietpreisbremse erlaubt dann noch einen Aufschlag von zehn Prozent auf diesen durchschnittlichen Wert, nicht auf den oberen Spannenwert.

Es gibt allerdings auch den umgekehrten Fall. Wenn Sie als Mieter bestimmte positive Merkmale Ihrer Wohnung nicht berücksichtigen, ermitteln Sie eine zu niedrige Vergleichsmiete. Das ist auf den ersten Blick aus Mietersicht günstig, kann aber bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung gegen Sie verwendet werden, weil Ihre Berechnung dann offensichtlich nicht sorgfältig ist. Eine saubere und vollständige Berechnung ist daher auch aus Ihrer eigenen Sicht sinnvoll.

Praktisches Berechnungsbeispiel

Angenommen, Sie wohnen in einer 75 Quadratmeter großen Drei-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1978 in Schwabing-West, das im Mietspiegel als zentrale gute Lage ausgewiesen ist. Die Wohnung verfügt über ein modernisiertes Bad mit separater Dusche, eine vom Vermieter gestellte Einbauküche mit Induktionskochfeld, Kühlschrank und Geschirrspülmaschine sowie einen Parkettboden. Es gibt einen Balkon.

Für Arbeitsschritt 2 lesen Sie in Tabelle 2 den Grundpreis für die Wohnflächenkategorie 75 bis 76 Quadratmeter und die Baualtersklasse 1978 bis 1988 ab. Der Wert beträgt 11,26 Euro pro Quadratmeter.

In Arbeitsschritt 3 kommen folgende Zu- und Abschläge hinzu: zentrale gute Lage (+2,29 Euro), modernisiertes Bad (+0,62 Euro), separate bodengleiche Dusche (+0,62 Euro), Küchenausstattung Induktionskochfeld (+0,53 Euro), Kühlschrank (+0,53 Euro), Geschirrspülmaschine (+0,53 Euro), guter Boden (+1,37 Euro), Balkon (+0,55 Euro). Das ergibt in Summe einen Zuschlag von 7,04 Euro pro Quadratmeter.

Die durchschnittliche ortsübliche Miete beträgt damit 11,26 Euro plus 7,04 Euro, also 18,30 Euro pro Quadratmeter. Bei 75 Quadratmetern entspricht das einer monatlichen Nettokaltmiete von 1.372,50 Euro.

Die Schwankungsbreite für zentrale Lagen beträgt -3,71 Euro nach unten und +3,80 Euro nach oben. Die Spanne reicht damit von 14,59 Euro bis 22,10 Euro pro Quadratmeter. Für die Mietpreisbremse ist die zulässige Höchstmiete der durchschnittliche Wert von 18,30 Euro plus 10 Prozent, also 20,13 Euro pro Quadratmeter oder 1.509,75 Euro monatliche Nettokaltmiete. Eine darüber hinausgehende Miete wäre zu rügen.

Wenn der Vermieter dagegen argumentiert, die Miete dürfe am oberen Spannenwert plus zehn Prozent liegen, also bei 24,31 Euro pro Quadratmeter, muss er konkrete Gründe aus Tabelle 5 benennen, um die Abweichung vom durchschnittlichen Wert zu rechtfertigen. Ohne solche Begründungen bleibt die Obergrenze bei den ermittelten 20,13 Euro pro Quadratmeter.

Diese Zahlen sind allerdings nur eine Momentaufnahme nach dem Mietspiegel für München 2025. Mit dem Mietspiegel für München 2027 werden sich sowohl der Grundpreis als auch die einzelnen Zu- und Abschläge voraussichtlich wieder verändern.

Häufige Fehler bei der Anwendung

Die Anwendung des Mietspiegels ist komplex, und eine Reihe von Fehlern kommt bei Mietern und Vermietern immer wieder vor.

Ein verbreiteter Fehler betrifft die Wohnlage. Viele Mieter orientieren sich an der Adresse oder an der subjektiven Wahrnehmung des Viertels. Maßgeblich ist aber die Wohnlagenkarte im Mietspiegel, und bei Straßenlärm oder in Rückgebäuden kann die Lage der konkreten Wohnung von der gebietstypischen Lage abweichen. Bei Wohnungen an verkehrsbelasteten Straßen gelten Lageabstufungen zudem nur für die erste Häuserzeile.

Ein zweiter häufiger Fehler ist die falsche Baualtersklasse. Entscheidend ist das Baujahr des Gebäudes in seiner ursprünglichen Errichtung. Nur bei Kernsanierung oder bei Schaffung neuen Wohnraums durch An- oder Umbau zählt das Jahr der Baumaßnahme. Eine normale Modernisierung ändert die Baualtersklasse dagegen nicht.

Ein dritter Fehler betrifft die Berücksichtigung von Ausstattung, die der Mieter selbst eingebracht hat. Wenn Sie die Einbauküche auf eigene Kosten angeschafft haben, dürfen Sie diese nicht in die Berechnung einbeziehen. Das gilt auch für auf eigene Kosten durchgeführte Modernisierungen.

Ein vierter Fehler ist die Einordnung von Altbauten. Die Unterscheidung zwischen sehr einfachem, einfachem und gutem Altbau hängt an zwei Parametern (Speicherausbau und Stilelemente), die genau definiert sind. Ein voll ausgebautes Dachgeschoss und Stuck an der Decke reichen bereits aus, um aus einem einfachen Altbau einen guten Altbau zu machen. Die Differenz beträgt rund 1,57 Euro pro Quadratmeter.

Ein fünfter Fehler betrifft die Spanneneinordnung. Wie oben beschrieben, ist der Ausgangspunkt der durchschnittliche Wert, nicht der obere Spannenwert. Wer diese Unterscheidung nicht macht, unterschätzt systematisch, wie überhöht eine Miete tatsächlich sein kann.

Wenn der Vermieter den Mietspiegel nicht korrekt anwendet

Bei der Mietpreisbremse stellt sich oft die Frage, ob der Vermieter den Mietspiegel bei der Festlegung der Neuvermietungsmiete korrekt angewendet hat. Gesetzlich verpflichtet ist der Vermieter dazu zwar nicht, denn die Mietpreisbremse wirkt indirekt durch die Möglichkeit der Rüge. Wer aber prüft, ob die eigene Miete zulässig ist, muss selbst zum Ergebnis kommen.

Wenn Sie nach sorgfältiger Anwendung des Mietspiegels zu einer zulässigen Höchstmiete kommen, die unter Ihrer tatsächlichen Miete liegt, haben Sie Grund zu einer qualifizierten Rüge. In der Rüge sollten Sie Ihre Berechnung nachvollziehbar darstellen, also das Tabellenfeld für den Grundpreis, die einzelnen Zu- und Abschläge sowie gegebenenfalls die begründeten Abweichungen. Vorlagen finden Sie im Artikel zu den Musterbriefen.

Reagiert der Vermieter mit einer abweichenden Berechnung, ist das kein Grund zur Beunruhigung. Vergleichen Sie beide Berechnungen Punkt für Punkt und prüfen Sie, welche Merkmale der Vermieter anders einordnet. Typische Streitpunkte sind die Wohnlage, die Altbaueinordnung, das Vorhandensein bestimmter Ausstattungsmerkmale und die Begründung von Abweichungen über Tabelle 5. Bei Differenzen, die sich nicht klären lassen, ist die Beratungsstelle der Landeshauptstadt München oder der Münchner Mieterverein eine gute Anlaufstelle.

Werkzeuge zur Anwendung

Für die praktische Anwendung des Mietspiegels gibt es mehrere Werkzeuge. Die Landeshauptstadt München stellt unter www.mietspiegel-muenchen.de einen kostenfreien Online-Rechner zur Verfügung, der durch alle sechs Arbeitsschritte führt. Dieser Rechner ist besonders nützlich, weil er die exakten Werte des Mietspiegels für München 2025 hinterlegt hat und alle Details abfragt.

Zusätzlich gibt es hier auf mietpreisbremsemuenchen.de einen vereinfachten Rechner, der Sie in weniger Schritten durch die Prüfung führt. Wenn Sie unsicher sind, ob die Mietpreisbremse in Ihrem Fall überhaupt greift, führt dieser Weg oft schneller zum Ergebnis.

Wer es ganz genau wissen will, kann die Originalbroschüre des Mietspiegels auf der Website der Landeshauptstadt herunterladen oder kostenlos in der Stadtinformation im Rathaus sowie im Amt für Wohnen und Migration in der Franziskanerstraße abholen.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Artikel bietet eine allgemeine Übersicht über die Anwendung des Münchner Mietspiegels im Rahmen der Mietpreisbremse und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Rechtslage ist komplex und kann sich ändern. Jeder Einzelfall ist unterschiedlich und erfordert eine individuelle Bewertung unter Berücksichtigung aller Umstände. Insbesondere die Einordnung einer Wohnung in die richtige Kategorie, die Anwendung der Zu- und Abschläge sowie die Spanneneinordnung können im Streitfall schwierig sein und hängen von vielen Faktoren ab. Bei konkreten rechtlichen Fragen oder Unsicherheiten sollten Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder eine qualifizierte Mieterberatung wenden. Die Autoren übernehmen keine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der Informationen sowie für eventuelle Schäden, die durch die Anwendung oder Nichtanwendung der genannten Hinweise entstehen könnten.

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