Mietpreisbremse bei WG-Zimmer, Untermiete und Wohnheim

Die Mietpreisbremse ist für Mieter gemacht, die eine eigene Wohnung mit eigenem Mietvertrag beziehen. Wer in München ein Zimmer in einer WG, ein untervermietetes Zimmer oder einen Platz im Wohnheim hat, steht oft in einer anderen Lage. Für einige dieser Wohnformen gilt die Mietpreisbremse nach dem Gesetz überhaupt nicht, für andere gilt sie zwar, lässt sich aber nur schwer durchsetzen. Dieser Artikel hilft Ihnen herauszufinden, welcher Fall bei Ihnen vorliegt, und zeigt, was Sie tun können, wenn die Mietpreisbremse nicht weiterhilft.

Nicht Thema dieses Artikels sind die Ausnahmen, die auch für ganz normale Wohnungen gelten, also Neubau, umfassende Modernisierung und eine höhere Vormiete. Diese erklärt der Artikel zu den Ausnahmen von der Mietpreisbremse.

Inhalt

Die Grundregel und wo sie endet

Nach § 556d BGB darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das gilt für Wohnraum in Gemeinden, die die Landesregierung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, und München gehört dazu.

§ 549 BGB nimmt bestimmte Mietverhältnisse von der Mietpreisbremse aus. Betroffen sind Wohnheime für Studierende und junge Menschen, möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters, Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch und Wohnraum, den eine Behörde oder ein Wohlfahrtsverband für Menschen in Wohnungsnot angemietet hat. Liegt einer dieser Fälle vor, kommt es auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gar nicht an.

Studenten- und Jugendwohnheim

Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gilt die Mietpreisbremse nicht (§ 549 Absatz 3 BGB). Dasselbe gilt dort für die Regeln zur Mieterhöhung. Auch der Münchner Mietspiegel schließt Studierenden- und Jugendwohnheime ausdrücklich aus.

Nicht jedes Angebot mit dem Wort „Student“ im Namen ist allerdings ein Wohnheim im Sinne des Gesetzes. Private Apartmenthäuser, die einzelne kleine Wohnungen an Studierende vermieten, sind nicht automatisch ein Wohnheim. Zahlen Sie für ein solches Apartment eine Miete, die Ihnen hoch vorkommt, lohnt es sich, die Einordnung bei einem Mieterverein prüfen zu lassen, bevor Sie die Frage abhaken.

Möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters

Die zweite Ausnahme trifft viele WG-Zimmer und Untermieten. Nach § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen.

Erstens muss das Zimmer Teil der Wohnung sein, in der der Vermieter selbst wohnt. Zweitens muss der Vermieter das Zimmer überwiegend mit Möbeln auszustatten haben. Entscheidend ist dabei, wozu ihn der Vertrag verpflichtet, nicht allein, ob gerade Möbel im Zimmer stehen. Drittens darf das Zimmer nicht zum dauernden Gebrauch an jemanden vermietet sein, der dort mit seiner Familie oder mit einer Person lebt, mit der er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Wichtig für die Untermiete ist, dass „Vermieter“ hier derjenige ist, der Ihnen das Zimmer vermietet hat. Bei einer Untermiete ist das der Hauptmieter, nicht der Eigentümer. Wohnt der Hauptmieter selbst in der Wohnung und vermietet er Ihnen ein möbliertes Zimmer, gilt die Mietpreisbremse für Ihr Zimmer deshalb in der Regel nicht.

Umgekehrt greift die Ausnahme nicht, wenn auch nur eine der drei Voraussetzungen fehlt. Das ist etwa der Fall, wenn das Zimmer leer vermietet wurde, wenn der Hauptmieter gar nicht mehr in der Wohnung wohnt oder wenn Sie das Zimmer mit Ihrem Partner dauerhaft bewohnen. Was dann gilt, steht im übernächsten Abschnitt. Wie viel Möblierung „überwiegend“ ist, legt das Gesetz nicht in Zahlen fest. In Grenzfällen sollten Sie sich beraten lassen.

Bedenken Sie in diesen Fällen auch Ihre eigene Lage. § 549 Absatz 2 BGB nimmt nicht nur die Mietpreisbremse aus, sondern auch große Teile des Kündigungsschutzes. Ein Vermieter, der mit Ihnen in derselben Wohnung lebt, kann ein solches Mietverhältnis deutlich leichter beenden als ein gewöhnliches. Jeder Schritt, mit dem Sie gegen die Miethöhe vorgehen, sollte das einbeziehen.

Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch

Ebenfalls ausgenommen ist Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB). Gemeint sind Fälle, in denen der Wohnbedarf von vornherein nur kurz besteht, etwa für die Dauer einer Messe, eines kurzen Projekts oder als Zwischenlösung für wenige Wochen.

Ein befristeter Mietvertrag allein macht eine Wohnung nicht zu Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch. Wer ein Zimmer für ein Studium oder eine Ausbildung bezieht und dort seinen Lebensmittelpunkt hat, wohnt in aller Regel nicht nur vorübergehend, auch wenn der Vertrag ein Enddatum hat. Reiht ein Vermieter kurze Verträge aneinander, spricht das eher gegen einen nur vorübergehenden Gebrauch als dafür.

Wohnraum über die Stadt oder einen Wohlfahrtsverband

Die dritte Ausnahme betrifft Wohnraum, den eine Behörde oder ein anerkannter Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn an Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf weiterzugeben (§ 549 Absatz 2 Nummer 3 BGB). Die Ausnahme gilt nur, wenn der Träger Sie bei Vertragsschluss auf diesen Zweck und auf die Ausnahme hingewiesen hat. Fehlt dieser Hinweis, gilt die Mietpreisbremse.

WG-Zimmer und Untermiete, wenn keine Ausnahme greift

Greift keine der Ausnahmen aus § 549 BGB, gilt die Mietpreisbremse auch für ein WG-Zimmer oder eine Untermiete. Die eigentliche Schwierigkeit liegt dann woanders. Um zu prüfen, ob die Miete zu hoch ist, brauchen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete, und dafür ist der Münchner Mietspiegel gemacht. Er ist aber nach eigener Aussage für Einzelzimmer, möblierten Wohnraum, private Untermietverhältnisse und Wohnungen, deren Küche oder Bad von anderen Mietparteien mitbenutzt werden, nicht unmittelbar anwendbar.

Der Mietspiegel sagt zugleich, dass er in diesen Fällen trotzdem als Orientierungshilfe dienen kann. Einen sicheren Maßstab haben Sie damit aber nicht. Wie die Vergleichsmiete für ein einzelnes Zimmer bestimmt wird und ob ein Gericht den Mietspiegel dafür heranzieht, ist im Einzelfall offen. Aus demselben Grund trägt auch der Rechner auf dieser Seite für ein einzelnes Zimmer nicht. Er rechnet mit dem Mietspiegel für ganze Wohnungen und gibt für ein WG-Zimmer keine verlässliche Obergrenze aus.

Anders liegt es, wenn alle Mitbewohner gemeinsam einen Mietvertrag über die ganze Wohnung haben. Dann ist die Miete der Wohnung als Ganzes zu prüfen, und dafür lässt sich der Mietspiegel in der Regel normal anwenden. Weil die Rüge dann den gemeinsamen Vertrag betrifft, sollten Sie sich vorher mit Ihren Mitbewohnern abstimmen. Wie eine Rüge abläuft, erklärt der Artikel zur Durchsetzung der Mietpreisbremse.

Sind Sie Untermieter, haben Sie selbst keinen Vertrag mit dem Eigentümer. Ist schon die Miete der ganzen Wohnung zu hoch, kann nur der Hauptmieter das gegenüber dem Eigentümer geltend machen. Ob ein Mitbewohnerwechsel in einer WG überhaupt ein neues Mietverhältnis begründet, auf das die Mietpreisbremse anzuwenden ist, ist rechtlich umstritten. Der Artikel zur Vormiete geht darauf kurz ein. Für alle Fälle dieses Abschnitts gilt deshalb, dass Sie vor einer Rüge eine Beratung einholen sollten.

Was Sie tun können, wenn die Mietpreisbremse nicht hilft

Auch außerhalb der Mietpreisbremse ist eine Miete nicht nach oben offen. Zwei Vorschriften gelten für jeden Wohnraum, also auch für ein möbliertes Zimmer beim Vermieter und für den Wohnheimplatz.

Nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) handelt ordnungswidrig, wer für Wohnraum ein unangemessen hohes Entgelt verlangt. Unangemessen hoch ist eine Miete, die die üblichen Entgelte für vergleichbare Räume um mehr als 20 Prozent übersteigt, und zwar infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots. An diesem zweiten Merkmal scheitern viele Fälle, und die Landeshauptstadt München hält die Vorschrift nach eigener Darstellung für kaum durchsetzbar. Aussichtslos ist sie damit nicht. Die Mietberatung der Landeshauptstadt München berät zur Mietpreisüberhöhung bis hin zu einem Bußgeldverfahren, in dem auch die Rückzahlung angeordnet werden kann. Die Beratung ist kostenlos, wenn Sie weder Mitglied eines Mietervereins sind noch anwaltlich vertreten werden.

Die zweite Vorschrift ist der Mietwucher nach § 291 StGB. Er setzt voraus, dass der Vermieter eine Zwangslage, Unerfahrenheit, einen Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche ausbeutet und die Miete in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht. Mietwucher ist eine Straftat. Er betrifft Extremfälle und ist kein Werkzeug, um eine überhöhte Miete zurückzuholen.

Unabhängig davon, welcher Fall bei Ihnen vorliegt, sind die Münchner Mietervereine die naheliegende erste Anlaufstelle. Beraten können Sie der DMB Mieterverein München e.V. und MIETER HELFEN MIETERN, Münchner Mieterverein e.V.. Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig, auch wenn Sie sie für überhöht halten. Schon ein Rückstand von etwas mehr als einer Monatsmiete kann eine fristlose Kündigung tragen, und bei einem möblierten Zimmer in der Wohnung des Vermieters ist Ihr Kündigungsschutz ohnehin eingeschränkt.

Abgrenzung zu anderen Fällen

Ist Ihre Wohnung möbliert, aber eine eigene Wohnung und nicht ein Zimmer in der Wohnung Ihres Vermieters, gilt die Mietpreisbremse. Der Vermieter darf dann nur einen angemessenen Zuschlag für die Möbel verlangen. Wie dieser berechnet wird, erklärt der Artikel zu möblierten Wohnungen.

Beruft sich Ihr Vermieter auf einen Neubau, eine umfassende Modernisierung oder eine höhere Vormiete, geht es um die Ausnahmen nach §§ 556e und 556f BGB. Diese behandelt der Artikel zu den Ausnahmen von der Mietpreisbremse.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Er bietet keine Rechtssicherheit für Ihren Einzelfall. Gerade bei WG-Zimmern und Untermietverhältnissen hängt die Beurteilung stark von den Umständen und vom Vertrag ab, und mehrere Fragen sind rechtlich nicht abschließend geklärt. Bei konkreten Fragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht oder an einen Mieterverein.

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