Mietpreisbremse in Bayern: Wo sie gilt und was die Mieterschutzverordnung regelt

Die Mietpreisbremse gilt nicht in ganz Bayern, sondern nur in bestimmten Städten und Gemeinden, die als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft wurden. Welche das sind, legt die bayerische Mieterschutzverordnung fest. Viele Mieter wissen nicht, ob ihre Gemeinde überhaupt dazugehört. Und wer in einer der erfassten Gemeinden lebt, kennt oft nur die Mietpreisbremse, nicht aber die beiden anderen Schutzmaßnahmen, die dieselbe Verordnung aktiviert. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die Rechtslage in Bayern, listet alle erfassten Gemeinden auf und erklärt, welche Rechte Mieter in diesen Gebieten haben.

Inhalt

Die Mieterschutzverordnung: Rechtsgrundlage und Geltungsdauer

Die bayerische Mieterschutzverordnung (MiSchuV) wurde am 16. Dezember 2025 von der Bayerischen Staatsregierung erlassen und ist seit dem 1. Januar 2026 in Kraft. Sie gilt bis zum 31. Dezember 2029 und löst die Vorgängerverordnung ab, die Ende 2025 auslief.

Gegenüber der vorherigen Fassung wurde der Anwendungsbereich deutlich erweitert. Die neue Verordnung erfasst 285 Städte und Gemeinden, 100 mehr als zuvor. Der Schwerpunkt der Ausweitung liegt im Großraum München und im Bayerischen Oberland. Gleichzeitig sind 23 Gemeinden aus der Verordnung herausgefallen, weil sich die Wohnungsmarktsituation dort entspannt hat.

Die Grundlage für die Auswahl der Gemeinden bildet ein Gutachten des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU), das die bayerischen Wohnungsmärkte anhand mehrerer Indikatoren untersucht hat. Dazu gehören die Mietpreisentwicklung, die Mietbelastungsquote der Haushalte, das Verhältnis von Wohnungsangebot und -nachfrage sowie die Bevölkerungsentwicklung.

Drei Schutzmaßnahmen in einer Verordnung

Die Mieterschutzverordnung aktiviert nicht nur die Mietpreisbremse, sondern gleichzeitig zwei weitere bundesrechtliche Schutzvorschriften. Alle drei gelten einheitlich in denselben 285 Gemeinden.

Die Mietpreisbremse

Die bekannteste Regelung: Bei Neuvermietungen darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das betrifft alle Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Verordnung in einer der erfassten Gemeinden geschlossen werden. Die Rechtsgrundlage findet sich in § 556d BGB. Ausnahmen gelten für Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen und Fälle, in denen die Vormiete bereits über dem Bremsniveau lag. Detaillierte Informationen zu den Ausnahmen, zur Durchsetzung und zu Musterbriefen finden Sie in den jeweiligen Artikeln.

Die abgesenkte Kappungsgrenze

Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen statt der bundesweit üblichen 20 Prozent. Diese Regelung schützt Bestandsmieter vor sprunghaften Mieterhöhungen und ergänzt die Mietpreisbremse, die nur bei Neuvermietungen greift. Die Rechtsgrundlage ist § 558 Absatz 3 Satz 2 BGB. Wie die Kappungsgrenze in München konkret funktioniert und wie Sie ein Mieterhöhungsverlangen prüfen, erklärt der entsprechende Artikel.

Die verlängerte Kündigungssperrfrist

Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, kann der neue Eigentümer dem Mieter frühestens nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Bundesweit beträgt diese Sperrfrist nur drei Jahre. Die Verlängerung schützt Mieter davor, nach der Umwandlung ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung kurzfristig ihre Wohnung zu verlieren. Die Rechtsgrundlage findet sich in § 577a Absatz 2 Satz 1 BGB.

Gilt die Mietpreisbremse in meiner Gemeinde?

Die folgende Liste enthält alle 285 bayerischen Städte und Gemeinden, in denen die Mieterschutzverordnung seit dem 1. Januar 2026 Anwendung findet. Die Auflistung folgt der amtlichen Gliederung nach Regierungsbezirken und Landkreisen. Wenn Ihre Gemeinde nicht aufgeführt ist, gelten dort weder die Mietpreisbremse noch die abgesenkte Kappungsgrenze oder die verlängerte Kündigungssperrfrist. Die allgemeinen mietrechtlichen Schutzvorschriften des BGB bleiben davon unberührt.

Stand: Januar 2026 (Quelle: Anlage zur MiSchuV vom 16. Dezember 2025)

Regierungsbezirk Oberbayern

Kreisfreie Städte: Ingolstadt, München, Rosenheim

Landkreis Altötting: Burghausen, Kirchweidach, Stammham

Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen: Bad Heilbrunn, Bad Tölz, Benediktbeuern, Bichl, Dietramszell, Egling, Gaißach, Geretsried, Greiling, Icking, Jachenau, Kochel a. See, Lenggries, Münsing, Reichersbeuern, Sachsenkam, Wackersberg, Wolfratshausen

Landkreis Berchtesgadener Land: Ainring, Bad Reichenhall, Freilassing

Landkreis Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hebertshausen, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Odelzhausen, Petershausen, Pfaffenhofen a.d. Glonn, Röhrmoos, Sulzemoos, Vierkirchen

Landkreis Ebersberg: Anzing, Aßling, Baiern, Bruck, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Oberpframmern, Pliening, Poing, Steinhöring, Vaterstetten, Zorneding

Landkreis Erding: Berglern, Buch a. Buchrain, Dorfen, Eitting, Erding, Finsing, Forstern, Langenpreising, Lengdorf, Oberding, Ottenhofen, Pastetten, Taufkirchen (Vils)

Landkreis Freising: Allershausen, Au i.d. Hallertau, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a.d. Amper, Hallbergmoos, Langenbach, Marzling, Moosburg a.d. Isar, Neufahrn b. Freising, Paunzhausen, Zolling

Landkreis Fürstenfeldbruck: Adelshofen, Alling, Egenhofen, Eichenau, Emmering, Fürstenfeldbruck, Germering, Grafrath, Gröbenzell, Hattenhofen, Jesenwang, Kottgeisering, Landsberied, Maisach, Mammendorf, Moorenweis, Oberschweinbach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld

Landkreis Garmisch-Partenkirchen: Ettal, Farchant, Garmisch-Partenkirchen, Mittenwald, Murnau a. Staffelsee, Oberammergau, Seehausen a. Staffelsee, Uffing a. Staffelsee, Unterammergau

Landkreis Landsberg am Lech: Dießen am Ammersee, Eching am Ammersee, Eresing, Greifenberg, Kaufering, Landsberg am Lech, Penzing, Schondorf am Ammersee

Landkreis Miesbach: Fischbachau, Gmund a. Tegernsee, Hausham, Holzkirchen, Irschenberg, Kreuth, Miesbach, Otterfing, Tegernsee, Valley, Waakirchen, Warngau, Weyarn

Landkreis Mühldorf a. Inn: Mühldorf a. Inn

Landkreis München: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim

Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: Neuburg a.d. Donau

Landkreis Pfaffenhofen a.d. Ilm: Manching, Pfaffenhofen a.d. Ilm

Landkreis Rosenheim: Bad Aibling, Bad Endorf, Bad Feilnbach, Bernau a. Chiemsee, Brannenburg, Bruckmühl, Feldkirchen-Westerham, Großkarolinenfeld, Halfing, Kiefersfelden, Kolbermoor, Neubeuern, Oberaudorf, Prien a. Chiemsee, Prutting, Raubling, Riedering, Rimsting, Rohrdorf, Samerberg, Schonstett, Stephanskirchen, Tuntenhausen, Wasserburg a. Inn

Landkreis Starnberg: Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching a. Ammersee, Inning a. Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Starnberg, Tutzing, Weßling, Wörthsee

Landkreis Traunstein: Traunreut, Traunstein, Trostberg

Landkreis Weilheim-Schongau: Bernried, Penzberg, Weilheim i. OB

Regierungsbezirk Niederbayern

Kreisfreie Stadt: Landshut

Landkreis Kelheim: Mainburg

Landkreis Landshut: Altdorf, Ergolding

Landkreis Rottal-Inn: Reut

Regierungsbezirk Oberpfalz

Kreisfreie Stadt: Regensburg

Landkreis Neumarkt i.d. OPf.: Neumarkt i.d. OPf.

Landkreis Regensburg: Neutraubling

Regierungsbezirk Oberfranken

Kreisfreie Städte: Bamberg, Bayreuth

Regierungsbezirk Mittelfranken

Kreisfreie Städte: Erlangen, Fürth, Nürnberg, Schwabach

Landkreis Ansbach: Weidenbach

Landkreis Erlangen-Höchstadt: Adelsdorf, Baiersdorf, Bubenreuth, Buckenhof, Eckenthal, Hemhofen, Herzogenaurach, Heßdorf, Möhrendorf, Röttenbach, Uttenreuth

Landkreis Fürth: Oberasbach, Stein, Zirndorf

Landkreis Neustadt a.d. Aisch/Bad Windsheim: Weigenheim

Landkreis Nürnberger Land: Feucht, Röthenbach a.d. Pegnitz, Schwaig b. Nürnberg

Landkreis Roth: Wendelstein

Regierungsbezirk Unterfranken

Kreisfreie Städte: Aschaffenburg, Würzburg

Landkreis Aschaffenburg: Kahl a. Main, Kleinostheim, Stockstadt a. Main

Regierungsbezirk Schwaben

Kreisfreie Städte: Augsburg, Kempten (Allgäu), Memmingen

Landkreis Aichach-Friedberg: Aichach, Friedberg, Kissing, Mering

Landkreis Augsburg: Diedorf, Kleinaitingen, Klosterlechfeld, Königsbrunn, Neusäß, Stadtbergen

Landkreis Dillingen a.d. Donau: Zusamaltheim

Landkreis Günzburg: Günzburg, Leipheim

Landkreis Lindau (Bodensee): Bodolz, Lindau (Bodensee), Nonnenhorn, Wasserburg (Bodensee), Weißensberg

Landkreis Neu-Ulm: Neu-Ulm, Senden, Vöhringen

Landkreis Oberallgäu: Bolsterlang, Immenstadt i. Allgäu, Sonthofen

Landkreis Ostallgäu: Buchloe, Füssen

Landkreis Unterallgäu: Memmingerberg, Mindelheim, Trunkelsberg

Wenn Ihre Gemeinde nicht auf der Liste steht

Steht Ihre Gemeinde nicht in der Liste, gelten dort weder die Mietpreisbremse noch die abgesenkte Kappungsgrenze oder die verlängerte Kündigungssperrfrist. Das bedeutet nicht, dass Sie als Mieter schutzlos sind. Die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften des BGB gelten bundesweit und unabhängig von der Mieterschutzverordnung.

Der Vermieter darf die Miete im laufenden Mietverhältnis trotzdem nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und muss dabei die reguläre Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren einhalten. Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und begründet werden. Bei der Neuvermietung gibt es in nicht erfassten Gemeinden allerdings keine gesetzliche Obergrenze. Vermieter können die Miete dort grundsätzlich frei vereinbaren, sofern kein Mietwucher nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vorliegt.

Besonderheiten in München

München nimmt innerhalb Bayerns eine Sonderstellung ein. Als Stadt mit dem angespanntesten Wohnungsmarkt im Freistaat sind hier alle drei Schutzmaßnahmen der Mieterschutzverordnung besonders relevant. Der qualifizierte Mietspiegel, der alle zwei Jahre aktualisiert wird, dient als zentrale Berechnungsgrundlage sowohl für die Mietpreisbremse als auch für die Kappungsgrenze.

Die Besonderheiten der Mietpreisbremse in München, die korrekte Anwendung des Münchner Mietspiegels und die Kappungsgrenze in München werden in eigenen Artikeln behandelt.

Wie die Verordnung zustande kommt

Die Mieterschutzverordnung basiert auf einer Ermächtigung im Bundesrecht. Die Landesregierungen dürfen Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung bestimmen, in denen die Mietpreisbremse und die weiteren Schutzmaßnahmen gelten. In Bayern ist die Verordnung jeweils auf höchstens fünf Jahre befristet. Die aktuelle Fassung gilt bis Ende 2029.

Die Auswahl der Gemeinden stützt sich auf ein Gutachten, das mehrere Kriterien heranzieht. Dazu gehören überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen, eine hohe Mietbelastungsquote der Haushalte, ein wachsendes Wohnungsdefizit sowie die Bevölkerungsentwicklung. Gemeinden, die mehrere dieser Kriterien erfüllen, werden in die Verordnung aufgenommen. Bei jeder Neufassung werden die Gemeinden anhand aktualisierter Daten neu bewertet. Deshalb können Gemeinden hinzukommen oder herausfallen.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Artikel bietet eine allgemeine Übersicht über die bayerische Mieterschutzverordnung und die erfassten Gemeinden. Die Gemeindeliste entspricht dem Stand der Verordnung vom 16. Dezember 2025 (in Kraft seit 1. Januar 2026). Die Verordnung gilt bis zum 31. Dezember 2029 und kann durch eine Folgeverordnung ersetzt werden, die andere Gemeinden umfassen kann. Bei konkreten rechtlichen Fragen zu Ihrem Mietverhältnis sollten Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder eine qualifizierte Mieterberatung wenden.

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